有的人直接在上海二手房跳价30万，有的人等着股市大涨推高房价。

上海某项目营销中心 日常经济新闻资料图

在过去的两天里，三组买家在10月7日与上海房主蓝女士进行了面对面的谈判。这一次，她的理想价格从220万元涨到了250万元。

“他们主动约我出去！”10月4日，蓝女士告诉《国家商报》记者，就在半个月前，一些客户通过中介找到蓝女士讨价还价，询问210万元是否出售。有一段时间，蓝女士无法接受，甚至犹豫是否尽快出售。

而且新政出台后，购房者的热情又被点燃了，尽管蓝色的女人已经表现出了涨价的意愿，但预约看房的电话仍然很多。

编者注:9月29日，上海发布房市松绑政策七条。其中，非上海居民购买外环外住房社保或个税年限“3改1”；第二套房最低首付比例20%；增值税免征年限“5改2”。

跳跃30万元，保留足够的安全垫

“沪七条”新政一出，二手房跳涨的消息首次充斥着各种社交平台。

上海市杨浦区一位资深中介刘意(化名)告诉每一位记者:“有外环房之前，上市455万元，新政后涨到520万元。这所房子不到5年。按照旧规则，需要缴纳5%的增值税。一般来说，下一个家庭要承担税费。现在省了20多万增值税，本来是好事。”

但是房价一下子上涨了65万元，下家买房的成本不降反升，谁愿意接手呢？”他说。

刘意透露，中环也有部分房主看热闹涨价。在此之前，他们已经上市了560万元。事实上，他的理想价格是500万元，但没有人问，现在他们已经把底价提高到了550万元。

一些房主对跳价也有自己的考虑。“250万，谈起来要240万，再谈一次可能要230万。”蓝女士说，你也应该给自己留一个足够的安全气垫。

资深二手房交易经纪人李小忆分析了每一位经纪人:“对于二手房来说，外环外区域还是有一些好处的，社保3年改为1年，但作用有限。根据以往的经验，大部分购房者已经在上海注册，有的已经在上海工作多年，有资格买房。社保3改1不会增加太多购买力。”

股票市场再次上涨，房价才会上涨。

但是仍有一些房主保持理性。

一些正在上市销售房屋的房主告诉每经记者：

"没有跳价，看房的人很少，卖不出去。"

等待股市再涨一点，房价就会有人上涨。

以浦东新区为例。每次记者在贝壳小程序上看到，各大板块的降价房仍然占据绝对高的比例。比如截至9月底，浦东南北蔡板块降价985套，涨价只有59套。近年来，平均上市价格下跌了11.1%；东北部金桥板块，减价房屋813套，涨价房屋仅56套，平均挂牌价格下跌12.2%。

但徐汇区植物园、田林等多个区域“老破小”占比较大的板块，都有一定数量的涨价房，但一般占房屋比例不超过10%。

事实上，不管是主动“以价换量”，还是跳涨待价，上海市场对新政落地早有预期，自“止跌回稳”定调以来，二手房交易网上签约数据大幅上涨，9月28日达到872套，成为近两个月罕见的高点。

由于新政后仅一个工作日就进入国庆假期，旅行冲淡了买房的热度。记者从上海网上房地产看到，上海二手房成交量在假期大幅下降，最近几天成交量在170套左右。

上海中原地产分析指出，目前买卖双方对交易价格的认可度不高，客户打九折“杀价”是常见的规模，打八折也不少。因为价格谈判僵持的情况很常见。新政之后，交易环节可以节省很多成本，买卖双方都会受益。房价的损失可以在交易中弥补，谈判会顺利得多。

克而瑞研究中心认为，经过近三年的房价调整，“老破小”的租金收入将明显高于存款利益，对于本轮房价调整中“深跌”的老破小房屋。

根据上海“老破小”含量最高的前10个租售活跃板块，2024年“老破小”平均租售比例为2%。浦东世博板块租售比例最高，已达2.4%；普陀曹阳板块、甘泉宜川、光新板块、静安彭浦板块租售比例均已超过2%。“国内进入降息周期，2023年12月和2024年7月存款利率持续下降，目前收益最高的5年定期存款利率仅为1.80%。”克而瑞指出。在一降一升的情况下，业主的销售动力也会大大降低。”