换“俊鸟”的笼子 盘活迎“蜕变”

国际航运大厦。 本报记者 张磊 摄

天津北方网讯：在河西区解放南路上，一座具有现代感和国际风格的办公楼格外引人注目。在建筑的立面上，“国际航运大厦”这个词非常引人注目。

“楼还是那栋楼，但里里外外都是全新的。”随着招商局物流集团(天津)有限公司专业经营主管肖园的步伐，记者来到了写字楼。 18 招商局物流集团(天津)有限公司。精心规划宽敞明亮的办公空间，营造高效舒适的工作环境。

“当时经过调查，我们搬到了国际航运大厦。装修后的建筑质量明显提高，让人非常满意。”肖园说。搬到这里后，建筑方便贴心的服务让他大吃一惊。“建筑管理团队经常分享行业趋势，组织行业活动，不仅为企业之间的沟通和合作提供了很多机会，也在企业和政府之间架起了一座“连心桥”，帮助企业开上了“快车道”。”

由于国际航运大厦的盘活改造，能够拥有如此便捷完善的配套服务。

位于河西区小白楼的国际航运大厦，名为泰达大厦。 CBD 商业区，建于 1997 一年，建筑面积 6.03 万平方。" 20 多年来，虽然一些航运企业聚集在建筑中，但一直存在租赁业态分散、系统化特征不明显、服务功能弱化等问题，无法满足航运业快速发展的需要。天津津轨商业管理有限公司副总经理王欣说。

2021 2000年，轨道交通集团承接建筑资产后，看到了“北方国际航运核心区”的城市定位，充分调查了“小白楼航运集聚区” 1.16 区域航运企业平方千米内分布特点。结合港口城市一体化发展行动，根据中心城市城市发展和航运服务产业优势，规划建设国际航运大厦，探索建设航运金融、航运法、航运保险、航运数据等整个航运服务产业链。

所以，如何摒弃传统的“房主”思维，围绕物流、金融、法律等领域进行产业链式招商引育？

"每个人都集思广益，总结出一套‘组合拳’：增加‘自主投资’，锁定重要客户，制定‘一企一策’投资计划；开展‘借会招商’，利用好商会、协会、展会平台，拓展建筑推荐渠道；坚持‘以商招商’，充分发挥客户网络资源优势，传播建筑业务口碑，实现同行业引入效应。"王欣介绍。

建立产业集群的创新“招法”。国际航运大厦成功引进了中国交通协会航运物流分会、招商局物流、永鑫海国际货代等航运上下游机构和公司，促进了船东互保协会落地天津，填补了北方航运商业保险的空白，吸引了一批高端航运人才来到天津发展。要吸引“金凤凰”，高质量的软硬件环境是不可或缺的。完善智能建筑管理系统，改造智能会议中心，扩大停车场，升级全天候管家服务...轨道交通集团努力建立和谐的“合作伙伴关系”，根据客户需求，打造了一支懂市场、懂管理、善管理的专业管理团队，努力为用户提供最贴心的服务体验。

轨道交通集团、河西区政府、天津海关、天津海事法院、天津港集团、中国银行天津分行 6 家庭单位还建立了参观服务、研究交流、法律咨询等工作机制，并在建筑中实施战略合作。 4 建立了国际航运集聚区综合服务中心，为小白楼航运集聚区建立了综合服务中心 400 多家航运公司提供一站式政策咨询、业务查询、财务咨询服务，该系统改善了建筑物的航运服务。

对肖园来说，现在这里不仅仅是一个简单的办公场所，大楼为企业提供全面的服务，解决了企业的许多发展需要，促进了企业的稳步发展。

“从今年开始，建筑公司的交付业务不需要去银行申请。中国银行天津分行也是我们战略合作的单位之一，在建筑中。 4 层综合服务中心为企业提供便捷的服务，如上门清算申请、融资业务处理、外汇业务讲解等。天津津轨资产管理有限公司投资经理赵鹰祺说。

腾笼换“俊鸟”，盘活“蜕变”。当前，国际航运大厦整体租赁率超过 80%，进驻 134 家族企业、航运及上下游相关企业超过 60%汇集了多个产业链节点公司，如航运贸易、航运船舶、航运代理、航运金融、保险、能源需求等。去年完成了全口径税。 1.2 亿元。建筑物有效推动了区域经济的发展，实现了“国际航运大厦”的特色品牌价值，成功获得了“国家特色建筑” 30 强"。

记者手记

善于搭台，更要善于操作。

面对资产盘活的话题，国际航运大厦以产业复兴为切入点，既实现了股票盘活，又注重进一步培育增量，体现了前瞻性的战略思维和精细化的运营智慧。

盘活资产，不仅要善于搭建平台，不善于运营，还要关注眼前的投资建设，不顾长远的可持续发展。要实现“真正的运营、真正的管理和真正的改进”，就要着力加强管理和运营，通过拓展服务业态、培育新兴产业、创造产业微生态等方式，实现从“静态资产”到“动态增长”的美好转型。

国际航运大厦的案例也表明，“人”是振兴工作的关键。轨道交通集团为建筑量身定制了特色定位，培养了一批懂市场、懂管理、善管理的专业团队。他们以招商为核心，通过深入的市场调研和长远的规划，贯穿建筑的整个生命周期，不断打造“国际航运大厦”建筑品牌，努力做到“善、善、善、营”，确保每一步都稳健有力。

专家分析

天津市城建大学马克思主义学院院长、经济与管理学院教授何继新：

产业重塑的经典案例

城市发展的重要环节是有效盘活现有低效资产，提高资产使用效率，也是振兴城市经济的重要战略突破。

振兴低效资产的核心是产业重塑。通过深入分析当前产业发展，重塑产业生态，实现产业真正落地，实现资产高效利用，增加经济效益，是产业重塑的经典案例，采取延链强链补链、产业升级更换、腾笼换鸟等措施。国际航运大厦项目坚持聚链强群，建设航运服务全产业链，有效增强创造性盈利能力。

盘活现有低效资产基本上是产业运营。只有将运营思维应用到产业实施的全过程、各个环节、各个阶段，真正落地产业投资运营，才能提高效率，降低成本，实现产业价值和经济回报。

产业服务是盘活现有低效资产的基础。从国际航运大厦的盘活过程中不难看出，要充分发挥产业全过程、全链条精细化、服务多样化的作用，改善服务业发展的“软硬件”环境，完善服务业的工作机制，不断提高资产管理服务质量。(金云新闻编辑邓坤伟)

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