开源证券：给招商蛇口买入评级

开源证券有限公司齐东股份有限公司 , 胡耀文最近研究了招商局蛇口，并发布了《公司信息更新报告:开发业务毛利率压力大，资产经营业务稳步提升》的调查报告。本报告对招商局蛇口进行了买入评级，目前股价为 8.83 元。

招商蛇口 ( 001979 )

开发业务毛利率压力大，资产经营业务稳步提升，保持“买入”评级

招商局蛇口发布 2024 年中报告，受结转毛利率下降影响，公司结转业绩低于预期。企业以核心城市为重点，可售货源充足，融资方式畅通，看好低价项目结转后业绩的持续修复。我们保持利润预测，估计公司 2024-2026 年归母净利润为 63.9、70.3、74.4 亿元，EPS 为 0.71、0.78、0.82 人民币，当前股价对应 PE 为 13.1、11.9、11.2 保持“买入”评级倍。

结转毛利率下降，扣除非净利润基本持平

公司 2024 上半年实现营业总收入。 512.7 亿元，同比 -0.3%；实现归母净利润 14.2 亿元，同比 -34.2%；实现非净利润扣除 14.0 亿元，同比 0.45%；实现经营净现金流 12.9 亿元，同比 -95.1%；同比下降毛利率 4.3pct 至 12.0%，其中，开发业务毛利率同比下降 5.6pct 至 12.2%。公司归母净利率下降主要是公司开发业务项目毛利率同比下降，转让子公司股权投资收益同比下降，投资净收益同比下降。 3.5 亿元。

销售权利比例提高，上半年征地强度减弱。

上半年公司实现销售金额 1009.5 销售面积1亿元 438.7 各自同比的万方 -39.3%、-35.9%的销售权利比同比增长 9pct 至 65%，新推盘项目首开去化率同比 17pct，销售额排名克而瑞第五。上半年公司获得 7 宗地块均位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面。 80.1 万方，总地价 146.1 同比减少1亿元 64.9%的征地额度权益比例 68.4%（2023 全年 征地强度76.5%) 14.5%（2023 全年 38.6%)，征地力度减弱。上半年，公司获得了代建项目 178 万方，轻资产项目 16.3 万方。

资产经营收入同比增长，资金成本持续下降

上半年，公司实现了资产经营收益 36 亿元，同比 工业园区、集中商业、公寓、写字楼、酒店收入分别为15%。 5.7、8.4、6.3、6.5、5.0 亿元。截至上半年底，公司三条红线保持绿色档次，剔预负债率。 62.42%、净负债率 59.17%、现金短债比 1.63；有息债务在一年内到期的比较比较 2023 年底降低 3.34pct 至 16.7%。上半年公司新增资金成本 期末综合资金成本3.01% 比年初减少3.25%。 22 个 BP。

风险提示：市场恢复不及预期，房价调控超出预期，多元化业务运作不及预期。

根据近三年发布的研究报告数据，证券之星数据中心西部证券王惠菁研究员团队对该股进行了深入研究，近三年的预测准确度均值为 预测75.72% 2024 年度归属净利润为利润 80.99 十亿，根据现价转换预测。 PE 为 9.92。

最新的利润预测细节如下：

此股近期 90 天内共有 15 家庭机构给予评级，购买评级 12 家庭，加持评级 2 家庭，中性评级 1 家；过去 90 天内机构目标均价为 12.71。

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