谁在上海买了5000万的房子？

7 月底，上海又发布了一批新房。

3 个 17 万 /㎡豪宅项目逐一出现，包括前滩百合园、融创外滩一号院二期、锦园园

于是，下半年开始了豪宅大戏。

从本月到现在，三者的认购都有不错的表现。

融创外滩一号院二期更是延续了“日光盘”的风采。

150 多号抢走了所有的房子，完成了。 56.74 亿的销售额

一、二期加在一起狂卖， 156.71 亿元，成为今年上海单盘销售额的第二名。

众所周知，今年上海的豪宅不愁卖，而且门槛也在上涨，总价从一路走来 2000 万至 3000 万再飙升到 5000 万

一号院的均价也是从一期开始的。 16.8 万 /㎡，上升到第二阶段 17.1 万 /㎡，每平米贵了 3000 元

结果出乎意料的是，甚至，豪华住宅市场内部也在分化，比往年更贵的卖得更好

在数据方面也有证明

根据克而瑞的统计，上半年总价 3000 万 -5000 高端住宅项目万

上海的交易套数为 1236 套装，同比增长 一九二.六%，已是夸张。

再来看总价 5000 一万多元，上海更是成交了。 308 套装，同比增长足有 422%

在前 10 城市占比接近80%，在全国遥遥领先。

那么，这些 5000 万豪宅，各有什么独特之处？谁在买？

01

我们盘点了一下，今年上海的总价 5000 万 谁是豪宅？

首先看一下套均总价，有 5 新盘总价接近或超过 5000 万，都属于这一级别

信息源网络，仅供参考。

首先是香港置地启元，联动价格为 17.8 万 /㎡，也是截止到 8 月 20 日本上海高层的最高价格

小区里总计 80 套房子，从 258 平起步，到 540 多平顶层复式，成为上海富人最追捧的对象。

总销售额为 44.55 亿元，套均达到 5569 万元

对比一房一价表，有50 套都在 5000 万 ，占比达到 62.5%，更有 4 一套价值过亿，都是小目标的起点。

二是融创外滩一号医院。

一期 204 套房，总销售额 99.97 亿元；二期 110 套房，完成了 56.74 亿的销售额

2期算下来，314 套的套均是 4975 万元，距离 5000 万个差 25 万

在这些问题中，有一期 58 套、二期有 37 套，加起来95 套装的单套定价都在5000 万

根据介绍，接下来的三期也将推出。 560 平方米摘星豪宅，项目整体套均总价有望进一步攀升

三是锦园，由新湖、融创、中信在老城厢核心板块联合打造。

首开带来 33 套 14 层次较小的高层建筑，主要面积为 267 到 330 平，还有其他的 302 平整的花园复式别墅和 909 平复式大平层

四是前滩百合园，不久前最终推出。 10 套联排，价格约 17.12 万 /㎡，套皆在 6885 大约一万元，订阅当天卖出。 9 套

最后一个是长宁夏都幸福。 268，项目已于 2020 年度竣工，是准现房状态，欧式经典城堡风格

即便是如此高的门槛，香港置地启元和融创外滩一号院也一扫而光。

前滩百合园还剩下一套 326 独栋别墅平米，锦园和夏都幸福 268 认购表现也很好，接下来将进行正式认购。

此外，还有一些热门豪宅的超大面积房型，定价也在下降。 5000 万

新世界中海顺昌玖里最多，数了一下，一共有 112 套房源超出 5000 万，都是 325 平户型，总价从 5210 万至 6903 万

根据一房一价表整理

以及虹口源 717 有 18 滨江凯旋门三期及昌平云岸各有各的设置。 9 套、宸嘉 100 · 嘉佰道有 5 第二阶段，凯德茂名公馆和龙盛湾各有各的设备。 1 套

保利世博天悦一、二期各有一期。 17 套装，加起来共同 34 套

还有正在认购的夏都幸福。 268，以及刚刚结束认购的锦园两个项目， 30 套和 17 这套价格超过了 5000 万

具体而言，这些定价可以达到。 5000 万元等级的新房，地段、大户型、周边配套设施都没有人，一顶一的可以打。

主要集中在黄浦新世界、老西门、陆家嘴滨江、徐汇滨江几个热门板块

还涉及长宁新华路和普陀长风这两个城区的内环、内中环板块。

中海顺昌玖里效果图

入住中海顺昌九里大平层，有机会看到上面这一幕，同时将历史风貌与浦江繁华一览无遗。

而且滨江凯旋门和保利世博天悦坐在一线江景中，昌平云岸和龙盛湾的景观面对苏州河流

前滩百合园更是绝无仅有，这次开盘。 10 联排不仅面向江景，内部还建造了海派法式低密度别墅，包括山花、拱券、柱子、牛腿等经典法式元素。

前滩百合园联排效果图

这几个豪宅面积基本上都在那里 300 平以上，做三到五房。

再乘以 17 万 /㎡平均价格，稳步超过 5000 基准线，万总价

夏都幸福 268 主要户型为建面约 380㎡精装大平层，实现五房五卫二厅，南北完全透明

每个家庭都有私人单独的电梯厅，以及独立的步入式更衣间。

夏都幸福 268 约 380 平房示意图

还有一个是顶楼两户组合形成的大户型，还有额外的送货。 100 多平的露台，将豪宅的尺度感和松弛感打满满满

02

再次看到，现在上海可以拿出来。 5000 万买房子的客户群体，谁有？

以前我们已经分析过了 3000 以滨江凯旋门三期和中海顺昌九里为例，万客群

前一套都超过了 3314 万，后者套均在 3892 大约一万个，两个盘子共吸引了它。 1779 集团客户认购，包括 3 个公司和 6 个外国人

其中 994 组 310 一开始的上海人，比例是 55.87%，非 310 的（外地人 新上海人)合计 776 组，占比 两者之间的差距不会太大，43.62%。

而且滨江凯旋门也触发了极高的积分，对买家的要求非常严格，这导致绝大多数房子在第一场比赛中就卖完了。

根据统计，第一场比赛 534 组客户中，310 上海土占比更高。 75％

把目光转向 5000 万的客户群，从已经公布的摇号名单 4 个新盘来看

融创外滩一号院二期获得 544 集团，香港置地启元 188 组合，锦园和前滩百合园 21 组合，共同组合 774 对客户进行有效的认购

每一个绝对都可以说是绝对的。真正的亿万富翁，属于这个城市的“老钱”和“新贵”

这 4 个盘没有触发积分，对外国人和新上海人友好，符合相关购房条件，有钱就能买到。

774 在客户群中，整体 310 一开始的上海人总数 266 组，比例为 34.37%

非 310 的（外地人 新上海人)合计 504 组，占比达 65.12%，是上海人的两倍。

结合起来可以看到，因为没有积分要求，5000。 万对比 3000 客人群，万豪宅，显著降低了上海本地人的比例。

细分为上海 16 个区

5000 这么多万豪宅 310 在上海客户中，在浦东新区排名第一

比如融创外滩一号院深受黄浦人的喜爱，而香港置地启元则更受徐汇人的追捧，认购夏都幸福 268 闵行人最多

和前滩百合园一样 12 集团上海客户，排名第一的居然是稀有崇明县，达到了 4 组

浦东客户以三盘均值发挥，最终总数超过黄浦。

崇明和静安并列第五，超级购买力杀死了很多城市。

5000 万更大 504 一如既往，组织外国客户仍然是浙江人和江苏人作为排头兵。

浙江人 136 组，江苏人 120 组，加起来就占了半壁江山。

不得不感叹，这大概是上海顶级购买力最全面的画像了。

03

今年的确是上海豪宅井喷的时候。

撇开不说

下一步城区还将有多套平均套。 5000 万豪宅项目入市

没有什么比翠湖天地六期更引人注目的了。

超级高层项目高达 180 米饭，建成后将荣登浦西住宅高度第一，仅次于浦东世茂滨江花园。 191.85 米

分为三个区间，高区约为三个区间。 1200-1399 平静的商品，中区以上大约是 700 大平层左右，中低区约为大平层。 435-470 平左右平层

最大的公寓类型接近 1400 平坦、宽敞、奢华，甚至超越了著名的汤臣豪宅。

据悉，高层样板房已准备就绪，预计年底入市。

图片来源上海房产

根据传闻，定价直接打破了联动价格的记录，冲向 20.6 万 /㎡去了，重新定义上海豪宅的天花板

也有洛克外滩源这样的可售房屋。 20 上下，主力面积约 370㎡和 470㎡

还有士林华苑二期，属于老西门旧城改造工程，项目北侧一路隔着复地雅园和璞玉。 one

共有 56 套叠拼和 82 合院，叠拼分为上、中、下三层，合院地上三层，面积段约为 270-500㎡

二期效果图，士林华苑

同样是城市豪宅的有力竞争对手。

作为房地产市场的风向标，上海核心地块的地价持续上涨，这也意味着这些项目未来的市场价格也将上涨。

8 月初，绿城凭借徐汇滨江地块拿下， 13.1 万元 /㎡地板价格，成为新的国内价格地王

没过多久大家都惊叹不已，刚刚公布的五个批号又拿出了静安曹家渡。 9A-20 地块

首轮投标的溢价率，中止价格保持在 比徐汇滨江小米地块高出40% 10%

这只是第一轮。根据最新的土地拍卖规则，该地块实行第二轮价格，第二轮价格中使用价格最高者获得方式。

换言之，徐汇滨江小米地块的“地王”称号，很有可能是易主。

这两块地诞生的项目也是恰当的。 17 万 /㎡

随着土地拍卖回归社会化，城市地区将有更多优质地块转让。

大大提高开发商的自主权，更有动力花钱拍地，用心做商品。

04

上海高端市场仍在持续供应，

文中盘点的 5000 万豪宅只是上海豪宅热销的一个缩影。

各类上海新房平均成交价格、全国豪宅成交价格等纪录纷纷刷新

它反映了上海对改善需求的政策倾斜，以及亿万富翁对这座城市的强烈认同。

再加上城区隐藏的那么多面貌别墅？

可以说是豪宅产品力的又一次巅峰对决。

还会有什么意想不到的精彩表现？能否推动整个市场的热度？我们将继续观察

上述为正文，来自楚然。

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