颠覆认知，租金上涨66%！

大家好，我是庆哥，一个八卦团队。最近很明显，一线城市的成交量短期内有所回升，很多人开始问我要不要换房，什么时候应该换。关于买房换房的逻辑和实践，我整理了一份《买房城市价值名单》，可以加下面的微信链接给我。

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最近，“涨房租”一事备受关注。

例如，上周央妈第二季度的报告已经很直白地提到：未来租金将稳步上涨。

尽管市场感觉和央妈的预测大不相同，但是大家都不知道，

把租金纳入监管，布局已久。

比如北京，早在 7 月底，北京将租金、押金纳入监管范围。

▲成都也将被纳入监管。今年 4 月初，成都市住房和城乡建设局要求涉房互联网平台与市住房租赁交易服务平台共享信息和数据。

为什么要这么做？因为从去年下半年开始，北京的商品房租金经历了一波大幅下跌，跌至北京的“二房东之首”链家自由自在，也向业主发出。解约通知。

那时候，我们很多买房的粉丝，都跟我咨询过这个问题。其中一个业主， 14 号线东湖渠地铁站有一套大两居室，自由签约是每月的租约。 10000 元 / 月，结果 5 月底自由管家告诉他，现在市场价格只能租到大概。 7500 人民币，租金下降 25%！

▲可以看出，从去年下半年开始，北京不但房价下跌，而且租金也同时下跌，所以自由宁愿违约也要单方面解约。

在这一点上，北京可以清楚地看到，租金下跌对租赁市场的影响。

而且，这正是北京出手控制租赁市场的原因之一。

为什麽？因为目前，政府的公租房、保障房正在加速进入市场，商品房租赁市场低迷，将冲击公租房、保障房的经营安全底线。

2024年中指研究院2024 根据中国住房租赁企业调查报告，2021年 到目前为止，租赁市场已经进入高质量发展时期，到目前为止 2023 年底，保租房(保障房和公租房)已经筹集到 573 万件(间)，计划完成率达到 66%。

如此多的保租房进入市场，不可能放纵商品房租金的快速下降。

因此，把租金纳入监管，这是一个大趋势！

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同时，同样是一线城市的深圳，也做了一个大动作：

▲深圳龙岗 14 一个公租房项目，租金上涨 66.7%！

要知道，公租房不同于商品房，在过去的许多年里，租金一直很便宜，基本上只有商品房的租金。 30%-50%。

坦白说，在房地产的黄金时代，公共租赁住房本身就是官方通过土地财政盈余给贫困家庭的产品，所以即使租金便宜，公共租赁住房也可以运营。

但是，时代变了。

目前房地产市场整体低迷。政府不得不大力拯救市场，不仅降低了首付、社保年限和贷款利率，而且接近 30 城市激励国有企业“收储”去库存：

▲近 30 城市鼓励收储去库存，其中深圳反应敏感，发文收购商品房作为保障房。

到目前为止，房地产的运作思路，已经完全改变。

以前，房地产开发的闭环是：政府卖地 ->开发商向银行按揭项目借钱 ->银行掏钱 ->开发商盖楼 ->顾客向开发商购买房屋 ->开发商向银行借新还旧。 ->开发商不断向政府购买土地。

这个闭环中，逻辑的关键在于开发商利用银行资金杠杆，循环开发房地产项目，而政府只是一个简单的土地。

而且现在，房地产开发的闭环是：政府卖地 ->开发商借钱 ->银行掏钱 ->开发商盖楼 ->政府出钱回购 ->开发商把钱还给银行 ->政府拥有大量的房子 ->公共租赁、福利、再销售、 REITs 上市皆可。

很明显，在这个闭环中，最重要的问题是，回购的钱从何而来？如何回收？

根据央妈 5 每月公布的经济适用房再贷款信息，再贷款规模 3000 十亿元，利息是 1.75%。

以深圳丹郡花园为例，调整租金的公租房同小区二手房均价。 3.4 万元 /㎡，若按调整前的公租房租金计算，租售比例仅为 0.6%。根据调整后的公租房租金计算，租售比例将上升至 1%；

很明显，作为一个地方政府， 1.75% 低息专项贷款，如果不提高租金，丹郡花园 0.6% 租售比例，收储价格必须打三折；

假如租金上涨，丹郡花园 1% 租售比例，五折即可收取(租售比例立即上升至 2%)，这样跟开发商谈收购，也有信心谈。

到目前为止，虽然有低息专项贷款，但是要保证后续回购收储商品房的投资回报，实现可循环发展，以后也方便撤出，要控制好租金，提高租金收入和租售比例。

当然，因为公租房的租金已经很低了，即使这次上涨。 66%，也远低于市场商品房租金，不影响公租房面向城市贫困阶层的定位。

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现在看来，中国将从卖房时代进入租赁时代。央妈说，将来还会有更多。 2 一亿人涌入租赁市场。

这种背景下，将租金纳入监管，对公租房租金进行调控，是一种非常创新的消除房地产困境的新思路。

另一方面，租金上涨，有利于填补土地出让金的下降。

▲土地收入急剧下降，要找另一种收入来代替，除了房产税，还有一种来源就是租金。

另一方面，公共租赁住房租金相当于租赁市场的定价标杆，越来越多的公共租赁住房将进入市场。这些公共租赁住房租金的上涨也将推动整个市场的租金上涨。

假定现在是一套 500 一万套房子，租金大概是一万。 6500 每个月，租售比几乎是一样的。 1.6%，这与目前十年期国债相同。 2.2%，还差 6%。

假设未来房价没有上涨，1.6% 租售比例，绝对没有人会再投资房子。

但是，如果公租房的租售比例普遍提高到 1%，那么商品房的租售比例有望提高到1%。 2% 以上。

这种租售比例，已接近十年期国债，市场可以接受。

事实上，按照央妈的原话：静态租售比例有望提高到 3% 上述，将高于大多数资产回报。

总结就是，提高公租房租金，不仅有利于当地回购商品房的收储，还有利于填补土地财政损失，还有助于提高市场上商品房的租售比例，以迂回的方式缓解房价下跌趋势。

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