最近大虹桥房市怎么样了，我去了现场。

“大虹桥”，这样一个被写入各种规划、极高能级板块的板块。

几年前，凭借新房倒挂的优势，吸引了数万人摇号，也诞生了多个高分红板块。

就像盘龙天地三期一样 2022 年，获得了 91.22 超高分堪比徐汇滨江、浦东前滩等顶流板块。

信息源网络，仅供参考。

由于今年房价的涨跌，“妖魔化”被贴上了各种标签。

有些人说这是一座睡城，白天没有人很冷清。

还有人说房地产企业集体逃离了大虹桥，产业规划似乎落空了。

然而，许多这些都是感觉，但不一定是事实。

随着“大虹桥”开启大规模交付季，各种规划设施的落地情况、实际住房率、房价、租金的表现也引起了大家的关注。

现在到底怎么样了，还有没有足够的理由购买？

我认为没有什么比现场看一次更能回答这个问题了。

01、几个红盘的住房率真的出乎意料…

《2019 在版本规划中，虹桥商务区的范围调整为:长宁新泾镇、程家桥街、闵行区新虹街、华水镇、七宝镇、青浦区徐泾镇、华新镇、嘉定区江桥镇、真新街。

涉及 4 个区，一共 151.4 平方千米

范围之广，面积之大，确实配得上“大虹桥”三字。

这次主要看的是青浦徐泾板块。

第一次去的自然是一些最受关注的红盘，都位于盘龙路和徐盈路两大队伍中。

下午，我从工作日开始 17 号线地铁站一出来，就看见周围环境。汽车的数量并不多

路上车流量很大，车牌也很多样化，包括江苏、安徽、上海。

还有共享单车和电瓶车大军停在路边。

从“网红打卡地”盘龙天地一路向东走，到住宅板块，

第一阶段已经交付了两年半，第二阶段已经交付了一年半。目前第三阶段正在装修中，住的不多。

第一期和第二期，无论是从外围还是从社区内部。

大部分业主都是自主封窗，只有少数没有封窗。

仔细看，几乎每一扇窗户都挂满了干衣服。

每一栋建筑都充满了生活。

附近的中介介绍给我，这里的真实住房率超过 9 成

第一阶段略高于第二阶段。根本原因是第一阶段小户型多，第二阶段部分。 130 平大户型，租金偏贵，暂时处于闲置状态。

近一半的地下停车库已经卖完了，还有一些月租车。

也就是小区附近的配套设施还不够完善，想买水买菜都要跑到一定距离以外。

学校靠得很近，不仅有外国学校，青浦世外，还有几所附属幼儿园。

接着是招商虹桥公馆，也是一大批红盘。

就窗户而言，住房率也是可以的。

根据中介反馈，第一期是在 2020 年底交付的，三年多过去了，建筑内外的保养状况看上去不错。

目前住房率接近 8 成左右

也就是小区楼下的一排商铺还是空的。

只有一家社区服务中心上市

路边还有一辆红色的早餐栈车，不清楚每天早上是否投入使用。

第一期和第三期旁边都有幼儿园，校门还在建设中。

远洋虹桥万和源紧挨，于去年年底交付。

还有虹桥悦澜，虽然项目量特别小，但是交货时间是从原来设定的。 2023 年 1 月推迟到了 7 月份，刚交付满一年

路对面散落着几家商店，包括沙县小吃、米粉、牛肉面、小店等。

由于这两个社区存在一些严重的伤害，目前的住房率正在上升。 6 成左右

虹桥悦澜

最终是天空之城 TOD，四期住宅围绕商场、写字楼，相互联系，步行路面完全开放。

整个项目做到了整体抬高，就像悬浮一样。 18 米空是一样的，所以才叫天空之城。

就外立面而言，还是中介反馈的住房率在外立面上并不明显， 7 到 8 成左右

天黑后，我又走了一遍当天踩盘路线，六七点后灯亮了不少。

而且晚上的地铁站也比白天更热闹。三三两两的年轻人从出口出来往前走，不间断的直线小团队一直持续到八九点。

这里是万科天空之城，在作业日夜夜 19:22 的亮灯情况

下午和晚上还有招商虹桥公馆 19:46 的对比图

灯光状况稀疏

盘龙天地二期也有业主陆续回家。

地下室护栏不时抬起。

粗略计算一下，光是这些红盘加起来的户数就接近了。 6000 户

交货时间都在半年左右，基本上都可以装修好入住。

按照每户 1 人、均值 60% 以住房率来计算，也差不多。 3600 人

资料来源链家和网络，仅供参考

这是一个以徐盈路和盘龙路为圆点排列的新盘子，给这里带来了大量居民。

以客流为基础，成片分布带来大量人口聚集。

我在这里看到的有年轻人、老人和孩子。

当然，这也意味着成套配套设施

干洗店、菜市场、小吃店、幼儿园...以及晚上的路边摊，都让我感受到了烟火。

02、有些房价表现，确实有回落。

看看现在的入住情况，以及周边的配套表现。

自然而然，大家最关心的还是“大虹桥”的房价。

要知道盘龙天地一期二手房，成交价格最高超过 9 万 / 平方米，一度还有 10 万 / 挂牌房屋平方米

根据链家的说法，6 每月最新平均挂牌价格为 79862 元 / 平方米，考虑到成交价格略低于挂牌价格，确实有一定程度的降低。

资讯来源链家

板块内的红盘还是这样，其他次新房和老小区也是如此。

而且盘龙天地二三期等盘由于触发限售，暂时无法交易。

我们选择了部分房地产的上市情况。

资料来源兔博士

与去年年底相比，大虹桥的大部分房地产今年仍在小幅下跌

降价幅度从 1.16% 到 9.14% 不等

像虹桥玫瑰大厦、虹桥融景、中核锦悦府这样的极少数，今年的挂牌价格也有所提高。

就拿中核锦悦府来说，中介表示，去年年底挂牌价格较低，主要是受几个急售业主的影响。

今年"上海 527 新政出台后，社区平均成交价格开始。止跌回升，出现复苏迹象

老实说，大虹桥很难避免受到整体房市下跌的影响，但是每一栋楼房价下跌的原因各不相同。

由于部分交付质量问题，购房者的认可度有所下降。

有些房子有严重的损坏，位于小区的前排。面对高架和轻轨的噪音影响，自身价格在小区内偏低。

另外一方面也是供应量巨大，过去 3 年度总供应量超过 1.7 万件，二手房价格难有大幅上涨动力。

资料来源：网上房地产

一批批退出市场的投资者带来的交易，他们有的平进平出，有的高点买进现在割肉退出市场。

不可否认，几年前，在“打新”的浪潮下，大虹桥板块涌入了相当一部分投资者。

伴随着二手市场的变化，再加上五大新城限购政策的多次放松

尽管今年以来大虹桥新房供应量减少，但认购数量也有所下降。

但如今进入市场的，更多的是以自住客户为主。

她们选择了大虹桥，也许是看中了位置优势，上班通勤方便。

或由于限购门槛低，具有一定的价格优势。

挤出泡沫并不是一件好事

03、租期旺季，租金有些稳定，有些减少。

与“跌跌不休”相比" 最近大虹桥的房价，租金出人意料。

盘龙天地最新三期交付，173 平平有一套房租已经达到了。 3.7 万元 / 月份，租赁周期也很短，只有 18 天

更有一套 195 平的房租高达 3.9 万元 / 月，而且一签就是三年长约，总租金超过了整整三年。 140 万

还有一套联排，以 4.2 一万元的月租不久前成交。

图源链家

195 这套平的，按照当时的规定 1400 以万元左右的购买价格计算，不包括设计装修费用，租金收益率达到 3.34%

中介还向我介绍，虽然盘龙天地一期房价有所下跌，但一至三期的租金表现确实非常突出。

两个房间和三个房间面积相同，但是两个房间的租金高于三个房间。因为房间面积大，居住体验更好。

两个房间的月租金在 1 万至 1 万 3 三个房间之间，三个房间 1 万 2 之内

这儿的租房客群主要是国际学校的陪读家长。

每一年的学费都要 50 万起，一年 20 一万左右的租金自然不在话下。

然而，其它商品房小区的租金却没有那么坚挺。

有的只是每个月 6000 元出头就能租到两室户，而且去化周期也明显延长，很多房子都是空的关着的。

信息来源中介和链家。

还有动迁房爱博家园，凭借超大的体积，被称为“虹桥打工人的第一站”

步行可以去中骏广场、阿里中心等地方，配套设施非常齐全。

这个租房旺季是今年夏天，房租与往年同期相比，也下降了不少。

尤其是离虹桥火车站最近的一村二村。

去年这时候 5000 元 / 月亮的小两室，现在也只有两室， 4600 到 4800 元 / 月

爱博家不但租金下降，而且租金方式也有一些变化。

今年租金整体减少，群租开始增加，甚至隔断房也能接受。

单间最便宜一个月 2000 元都不到

04、我花了一天的时间，把这个板块，一整天都在里里外外兜几圈。

对于大虹桥的现状有了更近一步的了解。

大量高档低密度住宅、国际住宅区、普通二手房、以及徐盈路、盘龙路为圆点的新盘，为这里带来了大量居民。

总的来看，无论是自住还是出租，大虹桥的住房率都不低。

教育、交通、商业、办公都在不断实现，基本的生活和生活都可以在这里得到满足

最后，还有两个现象特别想和大家分享。

一条是热闹的地铁 17 号线

无论是下午开往东方绿舟的方向，还是晚上开往虹桥火车站的方向，

地铁车厢座无虚席，站满了人。

西延线也有望在年底开通，将来还会有更多的人在这里来来往往。

此外，还有万科天空之城和盘龙天地。在这种天气下，两个热门商业区仍然拥有良好的交通流量。

在我离开之前，在盘龙天地拍摄的戏水池场景。

在仲夏的夜晚，几十个大人带着孩子在这里玩耍。

我想这大概就是大虹桥生活中最美好的画面了。

也有持续不断的人用脚投票，选择大虹桥

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