一个呼吁：尽早撤销各种土地限制

别误会

这种斗胆的观点并不意味着土地供应可以随意调整。

并非土地地板价格如何变化？

在土地交易阶段，我认为是时候取消寄生在土地上的各种限制性政策了。

为何这么说？

事实上，房地产同行和我的吐槽也很长一段时间了。

这个吐槽说

在产品研发阶段，当一名从业者获得一块土地时，事实上，能创造或布局的空间并不多。

大部分土地指标已经确定了未来的形态和产品结构。

同时，由于产品策划受到各种限制，这也决定了当前行业同质化严重的重要原因。

究竟是怎么回事，今天花点时间来谈谈这个容易被忽视的问题。

01

当一块土地转让给开发商时，开发商购买后，是否可以随心所欲地制造自己喜欢的商品？

理论上是肯定的

但实际上并非如此。

因为每一块在转让时都有各种约束指标。

例如，在确定了一块地的占地面积后，就有了容积率指标。

也就是说，你的项目总建筑面积无法突破容积率。

另外，一块地在容积率确定后也不是想造什么就造什么，他会有一个限高。

也就是说，建筑物不能超过多少高度，这一政策有些是为了考虑飞机航道，有些是为了预期建筑形态。

但也有地块会有限低，不能低于多少米。

当然还有建筑形态的限制，还会有面积比例的要求。

例如，为了增加市场套数供应，许多地块会明确小户型的比例。

经常看到的 90 须达平以下居住面积占比 70% 上述就是上海长期以来的问题。 7090 政策

除建筑形式外，盈利空间其实也是能看得到的

一块地单位平方米的土地成本，也就是地板价在拿地时就明白了。

将来可以卖多少钱，有些人在土地交易阶段也会很清楚。

在某些情况下，当然也会有一些捆绑条件。

比如一定要有多少面积，多少面积一定要保证租房等等，还有一些不可售面积的需求。

当然，这只是住宅地块的目标。

有些综合地块可能会有更多的限制条件。

我想说的是，事实上，每一项限制性政策的出台都有其客观存在的原因和理由。

例如 7090 政策是希望市场上的房子供应量增加，让更多的人尽可能多地购买。

比如限高限低往往是为了考虑地形和飞机航道，捆绑一些拥有面积本质上是为了促进租售并举的更好落地。

都需要的

但我今天更想表达的是

当各种政策结合在一起，其实开发商的产品研发动作往往会受到限制，进而失去很多创新的可能性。

02

举个例子

例如，一个企业得到了一块 2.0 容积地块，但不幸的是，征地费用正好很高，但在征地后预售证书的价格又受到限制。

因此，有时意味着开发商要进行开发，一定要做高低配货。

由于只有做高低配才有理论上创造利润的可能性。

利用普通住宅维持现金流，利用别墅或洋房获得更好的售价，实现利润率

但高低配通常意味着高低配通常意味着

由于别墅的占地强度问题，房子的公共区域基本没有，而别墅后面的公寓往往意味着别墅的私密性没有了。

它也意味着

尽管是为了追求利润，但是整个社区的质量实际上是下降的。

再举一个例子

一块地规定好了 7090 这项政策代表了大多数房屋。 90 平米的户型

这种情况往往意味着标准层很可能会出现大量的两梯四户，而且都是 90 平米的户型

因为单套面积太小，本质上也就是说标准层大多是大开间短进深的方式(小户型长进深那舒适度就很差)

如果一个社区基本上都是这样的标准层，其实排列也是确定的。

公共区域绿化不能有较大的深度空间，绿化团队实际上无从谈起。

再比如说

因为一块地的容量率比较高，但是地块还是需要限制高度，这意味着开发商要么做没有采光通风的房子，要么把单层楼的高度降低到。 2.9 米 2.8 米

不管选择哪一种，也是舒适度的降低。

包括许多三四线城市，单位土地制定了超高容积率，以提高土地财政能力。

看起来是可售面积增加了，整个土地出让金也可以更高。

但在未来确实排列的时候发现 3-4 住宅的容积率未来是密密麻麻的筒子楼。

不仅不舒服，而且由于人口密度过高，还会出现许多隐患。

所以不知大家是否看到了这个脉络，因为各种政策结合在一起，产品形态导致的变化

03

因此，今天对这个问题的分析实际上是想表达什么？

也就是说，当从业者处于产品研发阶段，面对一块土地

当面对同时需要处理企业利润、市场价格和上限以及各种政策限制的多种条件时，

事实上，很容易出现地块规划只有一个方向。

而且许多时候一个阶段的土地政策都是相似的，因此，有时是阶段性的同质化也因此产生

同质化当然是第二位的

更需要担心的是激进创新的出现。

虽然这种情况不太可能大规模存在，但一旦一个项目落位，对这个项目未来的影响将是巨大的。

上海有两个比较特殊的项目，就是这样。

一种是金地天御

该项目的出生是基于楼市高点出让的土地，因此整体土地成本较高

但是容积率也不支持做高单价别墅产品，所以当时金地制造了一座平墅的概念。

六层建筑中，每一层都创造出有天有地下室的别墅感觉。

其本质是希望六层的多层产品能以别墅的价格出售。

事实上，现在的二手房市场客户并不认同这件事。

房子的溢价迟迟不能提高。

另外一个是龙湖澜山

这个地块的出现也是因为土地交易。 7090 政策，但又想做别墅，所以做了。 180 独栋别墅平方米

使用的方法是买一套房子，但背后有两张产证。

随后的限购时代，该小区二手房流通也出现了问题。

04

今日之所以在这里呼吁，其实也是因为最近大量出差，确实看到一些城市开始出现好的产品。

并且出现了这些产品无不例外因为约束条件宽松，进而出现了一些质量的提高。

例如我们在海南，看到仁恒做的别墅就能做到。 4 米楼高

鹏瑞高层在广州 3.9 米楼高

真正经历过的人会知道 4 米楼高与传统 3 什么是米层高的体验差距？

包括最近四代房子的崛起，许多地方可以接受做大阳台或内凹阳台。

面积配比撤销许多项目靠做高档大户型的确解决了问题。

还有一些地块甚至可以通过协商容积率来使市场定位更加合理。

最近看到的很多项目，在土地转让阶段附带条件越来越少，这也是激活房地产企业内部产品力创新的重要根源。

当时，由于楼市的火热，这些限制政策实际上是逐渐逐渐增加的。

许多时候，房地产市场的热情掩盖了许多问题

在土地出让条件方面也是如此。

但是增加之后，很多时候会忘记是否需要撤销。

这一切都被遗忘在角落里

而且现在对于如何盘活开发商，让他们有信心，本质上除了给予定价权的支持外，还需要给予他们市场定位的自主权支持。

让市场判断做出合适的产品，是整个行业活力开始慢慢恢复的根源。

目前楼市必须面对的库存，本质上是同质化问题。

就像我之前说的，刚需越来越少，但其背后是改进和高端需求远未得到更好的满足。

正是在供给侧，一些适合市场需求的产品由于限制无法更好地生产出来。

那就是今天写这篇文章的原因。

房地产市场的复苏，本质上需要市场对行业有更多的期望，而当房价没有期望的时候，其实所有的期望都是都用在产品与生活

这个时候，从业者就能抓住最后的信心来源。

05

目前的楼市已不再一蹴而就。

更不能指望一项政策能解决所有问题。

需要整个产业链信心的系统化重塑

而且这个环节最容易被遗忘的其实就是土地端。

这也是我今天写这篇文章的原因。我希望我能得到更多的讨论。各种约束性的土地捆绑政策可以在适当的时候退出历史舞台。

给予员工更多的信心，更好地市场化产品，更好地满足用户需求的社区

这件事任重道远，任重道远。

上面是正文，真的叫卢俊。

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