超过340万元，小区停车收入究竟应该归谁所有？房产或业主…

车辆进出小区

物业公司收取的停车费

到底是属于

所有物业公司的停车管理服务费

还是属于

业主共有的公共部分收入呢？

最近，福州市仓山区人民法院

一起审查了一起小区业委会

起诉物业公司业主共有权纠纷

判决物业公司返还给行业委员会

路面停车收入超过340万元。

一起来看看

案子详情

福州市仓山区某小区。

规划442个地面停车位

167个地下室停车位

以及行业委员会后期自行划线的地面停车位。

2005年8月起

开发商委托Y物业公司为涉案社区提供物业服务。根据前期物业服务合同，乙方提供的前期物业管理服务包括汽车停放管理、每月60元的户外机动车、每月70元的地下室车库。

2018年3月

成立了社区行业委员会。

2019年1月14日

社区行业委员会通过相应程序解雇Y物业公司，第二天Y物业公司撤离涉案社区，不再继续提供物业服务。

2022年

社区行业委员会向法院提起诉讼，要求Y物业公司退还2005年8月至2019年1月15日被告撤离的日期，涉案社区道路停车收入及利息。

法院审理

经审理，仓山法院认为，案涉小区地面停车位包括442个布局，以及后期业委会自行划线的地面停车位。其中，442个地面停车位虽然有计划，但没有独立产权，现有证据无法证明开发商和业主对上述停车位的所有权达成一致，而且这部分停车位实际上占用了社区共有场所，因此应认定为所有业主共有；业委会占用业主共有的道路或其他停放车辆的停车位，也属于业主共有。

Y物业公司在业主共有的部分地区停车管理获得的每辆车每月60元的费用，应属于所有业主。Y物业公司辩称，每辆车每月60元的停车费是其停车管理服务费，不是涉案社区的公共收入，法院不会接受。因此，判决Y物业公司扣除物业停车管理费用25%后，将地面停车收入的75%退还，共计340多万元。

经过一审判决，Y物业公司上诉，福州市中级人民法院二审维持原判。

法官说法

《民法典》第二百七十五条第一款规定:“在建筑区划中，规划停放汽车的停车位和车库的所有权由当事人通过销售、附送或租赁等方式达成协议。”本条第二款规定:“占用业主共有的道路或者其他地方停放汽车的停车位，属于业主共有。”

在这种情况下，虽然住宅区的地面停车位是经过建筑规划的，但没有证据证明开发商和业主之间有关地面停车位所有权的约定。地面停车位实际上占用了住宅区的共同场所，以满足住宅区业主的生活需求；而且地面停车位不能办理独立产权，也不能作为专有部分。因此，我们认为住宅区的地面停车位属于住宅区的所有业主。基于这个停车位产生的收入，即停车费也应该归业主所有。最后，我们决定物业公司扣除25%的运营管理费用，将75%的地面停车收入退还给行业委员会340多万元。

专家点评

近年来，随着居民私家车数量的不断增加，社区地面停车位收入纠纷成为社区业主和物业公司之间的常见纠纷。社区地面停车位是经政府颁发的建设工程规划许可证批准，直接设置在商品房居民社区地面的停车设施。

在这种情况下，小区内442个地面停车位和后期行业委员会自行划线的地面停车位实际上占用了小区共有场所，没有证据证明开发商和业主就上述停车位的所有权达成一致。因此，这些停车位属于占用业主共有道路或其他停车位的停车位，其所有权也应根据土地使用权确定，即作为共有部分由业主共有。

民法第二百八十二条规定:“扣除合理成本后，建设单位、物业服务企业或者其他管理员利用业主共有部分产生的收入，属于业主共有。”在这种情况下，扣除必要合理的管理成本后，涉案停车位的停车费收入应由业主共有。

此外，需要注意的是，对于小区物业管理中的不合理现象，小区业主可以通过成立行业委员会进行监管，通过向物业管理行政部门反映、投诉、举报、向人民法院起诉等方式，维护自己的合法权益。本案中，小区业主委员会依法维护业主权益具有典型的示范意义，也为促进物业管理行业规范有序发展提供了宝贵的经验。

看下一个，阎良法院向上滑动。

原标题：“340多万元，小区停车收入究竟应该归谁所有？物业或业主…”

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