吴凌华，商业开山人 那天晚上，万象城与世茂

来源/观点网

发文/龚丽欣

"世茂是我的第二份工作，我也希望是最后一份。"

从履新的那一刻起，吴凌华就准备把世茂作为职业生涯的最后一站。然而，他的“专一”最终输给了现实。

6月6日晚，上海世茂股份有限公司宣布，股东大会近日收到公司董事、总裁吴凌华先生的辞职信。吴凌华先生因个人原因申请辞去公司董事、总裁职务。吴凌华先生辞职后不会在公司担任任何职务。

从2016年到2024年，吴凌华终于离开了这个八年的平台。

对吴凌华的离开，市场并不意外，毕竟在世茂工作的这些年里，他的理想和抱负，他的才华和成就，似乎都没有实现。

他雄心勃勃，下一站要去哪里，目前还没有相关消息透露。

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吴凌华被认为是商业房地产界的开山人物之一。

据了解，吴凌华出生于1973年，毕业于南京大学经济法硕士学位。虽然他在大学期间专攻法律，但一次偶然的机会，他成为了中国商业地产“土地复垦”的一群人。

回到2000年，正值青春年华的吴凌华，依然在南京大学享受着自己美好的时光；在第一次“触商”宁高宁的支持下，吴向东成立了华润深圳有限公司，花费40亿元建设华润中心，深圳万象城是这个项目的重中之重。

那时候，为了建立一个商业团队，吴向东选择了还在读书的吴凌华，他负责深圳万象城的前期拆迁。

从前期改造到规划、建设、运营...初出茅庐的吴凌华和当时涉足房地产江湖不到十年的吴向东，慢慢把罗湖这个“深坑”建成了深圳迄今为止规模最大的综合性商业建筑。

四年后，华润置地的第一座万象城——深圳万象城正式亮相，华润置地也开启了商业地产时代。吴凌华作为吴向东的得力助手，从此踏上了他的商业征程。

深圳万象城的故事可能早就耳熟能详了。这个由华润首次处理的项目，已经成为华润的标杆产品，也成为全国商业的样本。

有了深圳万象城的经验，2005年，吴凌华正式转岗，开始负责华润商业的运营管理，他工作的第二个项目是南宁万象城。

转岗后的第二年，华润深圳公司派专人入驻南宁研究市场。同年年底，有市场报道称，华润集团在广西南宁东盟国际商务核心区获得147亩地块9.5亿元。

然而，直到2009年，华润才正式宣布投资100亿港元建设这一巨无霸地块。

吴凌华还经历了南宁万象城从市场调研到项目选址、规划、建设的每一个阶段。

面对这个亲自培养出来的“孩子”，吴凌华显然充满了情感。当时，任华润置地(南宁)副总经理吴凌华提到，南宁万象城不是深圳万象城的简单复制品，它将有更丰富的品类，并根据南宁的城市特点制作独特的项目。

的确，南宁万象城也不负众望。2012年9月1日，吴凌华创建的这个项目正式走向市场，将南宁的商业格局推向了一个新的高潮。

据当时市场报道，项目开业当天，人流量达到21人，开业第一年总人流量约2000人，车流量约200万人，年销售额超过20亿元。

一系列数据，诉说着华润置地商业业务的成绩单，同样堆积了吴凌华在商业房地产界的地位。

此后，这位非科班出身的商人，不断勾勒出华润在三四线城市的商业版图。

几年后，吴凌华从一线回到华润置地总部，开始协调商业地产事业部，担任常务副总经理，然后担任华润(深圳)华润中心总经理。

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2016年，一次握手，一次创新，成为吴凌华职业生涯最重要的转折点。

今年年初，世茂股权向吴凌华递出橄榄叶，他也选择离开华润置地16年，正式成为世茂集团副总裁兼商业投资总裁。

告别老东家华润的吴凌华，开始了一段新的旅程。

那时候，销售规模跻身行业前十的世茂，决定拉响其“商业牌”，带来经验丰富的吴凌华，只是第一步。

那时，吴凌华的履新也被外界解读为“世茂商业走上了一条巧妙的变革之路”。

然而，在吴凌华看来，他既不是改进者，也不是革命者。他在2016年11月接受新媒体采访时提到:“现在的想法是努力打造世茂的商业体系和平台，形成具有世茂文化的商业团队。在新的平台下，它更像是一个融合者和一个拥抱者。”

而且不管吴凌华的到来，究竟扮演着怎样的角色，但是不可否认的是，对于世茂来说，他在华润置地的16年经验，无疑是一笔重要财富。

同时，对于当时的世茂商业来说，像万象城这样的“一站式”消费和“体验型”购物仍然是其重要的学习对象。

加入世茂后，许世坛为吴凌华定下的首要任务是完成世茂商业产品线的整理，并根据世茂商业发展目标确立每条产品线的发展路径和规模。

吴凌华的改革当然也很快。

加入的第二年，世茂便向外界发布了四条商业产品线：世茂52 、世茂广场，世茂国际中心，世茂摩天城，以及两条办公产品线：世茂大厦和世茂智汇园。

十多年来，世茂进入商业地产领域，首次对其商业地产进行了系统的梳理，这也是吴凌华加入世茂商业后的第一次大动作。

与此同时，2017年，吴凌华还表示，世茂将在五年内成为中国著名的商业地产开发商。具体来说，世茂的商业部门营收将在五年内增长322%。

但是，五年过去了，困于现实，吴凌华的“军令状”并没有实现。

根据世茂集团发布的2023年财务报告，在此期间，该公司实现了17.4亿元的商业经营收入，同比下降7.89%，与2017年的6.80亿元相比，这一数字增长了155.88%，但与目标值322%的增长率相差甚远。

世茂商业的“低于预期”，有历史遗留因素，也有市场竞争带来的差异，当然更多的是企业内部因素带来的结果。

实际上，世茂商业的起步并不晚，在吴凌华初探商业的2000年，该公司便以1.44亿元的代价转让上海万象集团股份有限公司26.43%的股份，成为万象集团的第一大股东，从而正式进入商业地产领域。

然而，长期以来，这家企业仍然专注于百货商店和办公楼。随着国内商业格局的发展，这种落后的形式很难与购物中心和综合体竞争，导致客流和业绩不断下滑。

即使吴凌华到来后对世茂商业进行了新的调整和优化，但是起得很早的世茂显然已经错过了中国商业发展的黄金时代。

由于2016年世茂决心改革，中国商业房地产的竞争已经进入白热化阶段。一方面，华润、印力、龙湖、新城、万达等内地开发商不断占领市场规模；另一方面，恒隆、太古、九龙仓等港资不断加大内地投入。在各种竞争下，很少有蛋糕留给世茂。

此外，从世茂整理的产品线来看，不仅包括社区业务，还包括区域购物中心、大型综合体、办公楼等。，但综合规划需要依靠公司司机的决心和持续投资。

因此，即使在吴凌华的带领下，世茂商业板块也不断深化核心城市，给出多个项目，但外界始终认为世茂商业地产从数量到质量的转型还没有完成。

许的毅力没有达到预期，许的野心没有得到报酬。现在，吴凌华选择离开这个停留了八年的平台。无论他在下一站选择哪里，在万象城和世茂的日日夜夜，他都将成为他职业生涯中最强大的一笔。

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