到底能让二手房价格差多少？

以前，许多居民对物业不够重视。

感觉物业无关紧要，所以不乏拒交物业费的情况。

但是最近两年，我在现场看了上百个二手房小区之后。

切实感受到

事实上，业主并非不愿支付物业费，而是但愿自己既然花钱了，就应该得到相应的回报。

今天，我选择了一些印象特别深刻、在市场上极具代表性的房地产。

和大家好好谈谈物业这个话题

典型的中环代表，是房龄约 20 年仁恒河滨花园，与天山河畔一路相隔的花园

还有一些超龄的房龄 30 年外环外老破小集合地，十分大盘万科城市花园及周边

内环的代表，必须属于中远两湾城，靠自己的力量更换物业。

百度地图图源

事实上，有物业和没有物业的小区，物业好和物业差的小区，差距的确很明显。

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会所运营，是小区物业综合实力的外现。

目前很多新盘，在销售阶段都会通过强调自己的会所配备，来标榜品质上乘。

因为配备了全面的服务型会所，往往意味着开发商的高投入。

事实上，房地产交付后，考验社区质量的关键在于会所的运营水平。

仁恒河滨花园物业，就是会所运营方面，优秀到有名的代表。

大约是一个房龄 20 2008年的社区，仁恒河滨花园的会所，今天依然很新，运营持续，每一个细节都让人感到舒适。

其物业的经营实力可见一斑。

这一实力首先体现在会所的功能完善方面。

热爱运动的居民可以去健身房、恒温游泳池、乒乓球场。如果他们喜欢生活和休闲，他们会选择更多，除了阅读室、咖啡馆和跳跃操作室。

还有社区餐厅，点餐后可以送餐上门，甚至还有价格公道的洗衣房和做美容院的地方。

物业服务除功能完善外，还体现在专业上。

整个社区都有自己的 6000㎡水岸会所，物业工作人员每年都会提前一个月左右开始检查排休。

为了让顾客在夏天多姿多彩的时候，可以在自己的楼下有海边度假。

最近去看的时候，碰巧看到物业的工程师正在进行装修，可见泳池维修不是一天之功。

而且，无论是会所内部的羽毛球场，还是会所外部的网球场。

可以看到物业维护的意图，地点全新，居民乐于使用，整个社区充满活力。

二十多年前的酒店大堂式入户，在当时算是非常先进的设计。

现在看起来还不算过时，不但功能完善，玻璃干净得好像没有，还设置了爱心医疗箱留下的备用。

此外，一些细节之美，更让人难以相信这一社区已经存在。 20 年

全新的三菱电梯，干净的儿童游乐区，风雨走廊雨棚，阳光下温暖的立面。

值得每天清洗一次，外立面每季度清洗一次。

最后必须提到的是，仁恒河滨花园的水景

勇敢地将喷泉水景设置在一片竹林旁，是很有勇气的。

因为竹叶容易掉落，但是如果有一天没有及时处理，水面水质就会变得凌乱。

但是仁恒河滨花园的物业，就是让业主无论何时看到这汪水都清澈透明。

之所以能呈现出这么多丰富的场景，这么精致的细节，这么干净的二十年，这么干净。

一个关键原因，实际上是开发商内部补贴

但是仁恒物业的目的并非创收，会所的目的也是为了给业主带来更好的生活体验。

正因为如此不打折的服务，仁恒物业费支付率高达 99.8%

但基本上同龄，一路相隔。天山河畔花园，这完全是另一个场景

使我深刻而真实地认识到

因为物业服务水平的不同，居民的体验竟能如此不同？

天山河畔的花园不但外立面已脱皮脱落，而且斑驳污垢很多，对观感影响很大。

当我去看小区的真实场景时，也被右下图中的路面大凹洞绊倒了。

小区内没有维护的池塘，水质脏得分不清锦鲤麟片的光彩。

公共设备老旧甚至生锈，外出锻炼或锻炼的人很少，入口门管道暴露，台阶裂缝明显，感觉不好。

特别是这款露天游泳池，与仁恒河滨花园的室外游泳池和水景相比，简直就是云泥之别。

生锈的护栏，周围有裂缝的地面，到处都是垃圾和烟头。

整个气息给人一种破旧不完整的颓势，没有生命力的缺陷。

这几个场景都不会说话，但是无形中告诉我们，天山河畔花园的过时和物业的不作为

地段相近，房龄相近的小区，存在 2 元 /㎡/ 每月的物业费差异，物业服务与会所综合运营水平的差距居然可以如此之大

并且直接造成业主生活环境的差异也很明显，最终这一差异也体现在平均成交价格上。

从链家整理数据

可以预见，如果天山河畔花园的物业没有得到改善，从长远来看，两个相邻社区的价格差异可能不是 1 字头了

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日常维护，最能体现一个小区物业的服务能力。

好的物业会日常维护，为业主争取利益，差的物业就是三不管三不管。

外环外的万科城市花园，与周围的老破小时相比，其物业服务能力得到无限扩大

你们可以想像，这是一个 30 楼道和楼梯把手多年老小区？

几乎一尘不染，甚至在昏暗的灯光下呈现出一种复古而有层次感的美感。

由于虹桥机场附近的万科城市花园，噪音很大，每次都很大。 3-5 在一分钟内，从头顶掠过强烈的噪音。

所以机场给予社区补偿，而物业则把所有的补偿都用来更新社区上边。

比如所有居民的家都换成了两层空心隔音窗。

不但噪音干扰变小，房屋立面搭配白色小窗，隐藏在绿化中，老旧小区都有小房子的美感。

此外，每栋楼的门头也做了更新，精致得像小城堡的入口。

与此同时，道路重新装修，停车位增加，电梯安装。这些相关措施对提升社区形象立竿见影。

站得远一点，看得高一点会更清楚。

而且，物业投入后，小区内的电动车棚也更新了，不仅可以遮风避雨，还可以随时充电。

许多商店、网球场、河流和活动区也被引入社区，甚至浪漫到可以为大树穿上漂亮的公主裙。

如此干净舒适的生活环境，归功于小区内随处可见的物业服务人员的付出。

在这里，我也发现了一个突破固有认知的真相。

那便是住宅物业的服务能力，主要取决于物业费用，

万科城市花园小区周围的老旧小区，很多物业费用比城市花园贵，但是服务却很差。

举例来说，水景和观景台变成了停放电瓶车的荒芜景点。

外立面破旧脱皮脱落，公区道路坑洼洼的问题，对社区的观感影响很大。

而且破碎的瓷砖存在安全隐患，物业却视而不见，不积极整治。

这种不作为的物业，给房子带来的折损率是很快的。

老实说，如果我是一个买房的人，看到这样一个岌岌可危的房子，很有可能我会立刻转身离开。

万科城市花园不但物业费用低， 1 元 /㎡/ 从月开始，物业服务水平高于周边老板，难怪目前的成交价格高于周边社区的每平方米。 5000 元

从链家整理数据

而且并非所有业主，都有能力像下面这个小区那样，团结一致地更换不正当的物业。

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更换物业后，出现了肉眼可见的变化。

要说沪上名盘，中远两湾城肯定是名列前茅

发生在这个房地产传奇中并没有停止，不仅仅是因为它的建筑面积超过了 160w 方，容纳约 1.2w 户、5w 人类居住的体量，堪称上海内环最大的小区。

而且，无论是上海交易社区名单、上海人气社区名单还是上海热搜社区名单，中远两湾城都长期占据榜单。 TOP1

更重要的是，行业委员会还为业主追回。 4000 万并亲自炒掉自家烂物业的壮举

然后邀请上海 TOP 级别品牌物业：万科物业，入驻自家小区

据业委会主任韩说，万科物业来到中远两湾城，前期整体维护成本达到百万，带来了很多增值服务。

不但物业服务范围扩大，甚至买房租房也能找到物业。

房地产对自己的定位就是业主的好邻居，主诉就是业主的幸福，服务理念满满的

除业务范围扩大外，物业还十分精细和实用

例如以前车流很混乱，车辆经常被堵在小区内，道路坑洼洼非常不美观和安全。

万科物业入驻后，不仅重新规划了停车位，还重新规划了停车位，防止车辆堵塞道路。

由原来的随进随出，变成了 1、3 号门进入，2、4 号门旅行，单进单出

道路不但整修得相当清新干净，而且加入了路灯和监控，小区变得不但整洁而且安全。

经过调整为好的物业，中远两湾城市的一些很日常、很细致的美开始呈现。

比如入口大厅，有的兼顾高端大气和电瓶车的日常感受，有的则走高档酒店风格

装修后的入户大堂并不一味追求高档。

相反，根据居民的需求，休息和闲坐的垫子得到了增强，生活感也得到了增强。进入大堂入口就像进入自己的房子，有书法作品，有中国结。

配置方面，有大屏幕监控和新更换的三菱电梯，充满安全感。

电箱换成了小区内新衣服、宠物厕所、应急箱的设置，让业主再也不用担心遛狗了。在这里，鸟类有自己的新家。

与此同时，中远两湾城位于苏州河边。

所以沿着苏州河的林间步道也在不断地改造，最终成为苏州河沿线最美景观的重要组成部分

对了，中远两湾城还有一个最美丽的大堂公区

有豪华的水景吊灯，墙壁铺瓷砖，地面有艺术拼花

只有这样的内部设置，才能真正支撑内环和苏州河环绕的优秀地理特色。

中远两湾城换成了万科物业前后的重大差异。

也体现在业主的回归和自住率的提高上，甚至房价都在上涨。

在 2020 2000年，中远两湾城的房价只有大约。 7w/㎡

随着上海房价略有上涨，以及更换旧物业后社区质量上升等一系列积极刺激。

2023年，中远两湾城价值回归， 年初，换房前的平均成交价格仍然存在。 7w/㎡

从链家整理数据

换了房产之后，中远两湾城的平均成交价格已经到来。 9w/㎡

2023 年中，成交价格更是直接突破 10w/㎡

图源链家

我相信，上海内环这个巨无霸社区，也会因为万科物业的长驻而越来越好。

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从上述案例可以看出，住宅物业服务水平直接关系到住宅体验，间接影响房价

拥有物业和物业水平较高的小区，可以实现房地产折旧速度的放缓。

而且小区的立面、管理、绿化等与物业服务紧密相连的细节，都在影响二手成交价格和速度。

良好的物业服务，是居民舒适的重要来源，也是二手房价格保值甚至增值的重要加持。

为了我们社区的长远利益，我们真的不应该忽视物业和物业的费用。

既然花高价买了房产，就应该着眼于长期的变化，算长期的钱。

由于无论现在还是未来，在可选范围内，没有购房者会选择物业较差的那一个。

上面是正文，来自晏可追。

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