限购放松或取消后，北深等地的房子好卖吗？实际探索…

5月10日，房地产股全面爆发。a股方面，天地源、滨江集团、中国证券交易所房地产、我爱我家等多只股票涨停；在h股方面，世茂集团一度飙升90%，景瑞控股、中国奥园、融信中国等。涨幅超过20%。这一切的背后，与各地持续出手、改善房地产政策无关。

近日，北京市住房限购政策实施13年，迎来首次调整；深圳放宽限购，放宽7区限购政策；5月9日，杭州、Xi安也发布了楼市新政，宣布全面取消住房限购。业内人士预计，5月份将迎来一波国内罕见的放松浪潮，将涉及购房政策、第一套房认定标准政策、二手房销售政策等。

政策松动对当地房地产市场有什么影响？近日，《证券时报》记者走访了北京、深圳、杭州、西安等地的当地楼市。

杭州：交易市场仍在晚上10点签约。 有些房地产三天销售超过2亿元

5月11日晚10点，在杭州喧闹了一天，逐渐平静下来。然而，贝壳(西湖区)交易服务中心依然灯火通明，几组客户仍在签订合同。

“杭州房地产市场好不好，有两个信息可以参考。一是交易市场忙；二是小区中介能不能看多少。”房地产经纪人指着马路对面的贝壳(西湖区)交易服务中心，告诉《证券时报》记者。

(拍摄：李小平)

外地看房团又来了

5月11日中午，在杭州市西湖区学院路一家房地产中介门口，一对60岁以上的老人正在与中介客户经理沟通看房情况。从他们的聊天信息可以判断，这对老人早上看了两套房子，但是他们不喜欢，所以他们必须继续看。

“杭州的住房市场已经完全放开，外国人不再限制购买。杭州的环境和气候都比我们北方好，所以我想看看有没有合适的房子，打算买一套养老金。”上述老人告诉记者，他们来自河北，购房预算为200-300万元。

根据5月9日杭州发布的新楼市政策，住房限购将全面取消，购房资格不再审查。同时，在杭州获得合法产权住房的非本市户籍人员可以申请落户。

与上述行为相比，有组织的外地买房最近也出现在杭州的热门楼盘上。5月12日上午，杭州西湖区之江板块的溪映听庐项目迎来了金华*义乌看房团。

(拍摄：李小平)

下午6点，在《证券时报》记者采访中，我听了庐房地产销售在接待客户之间的差距，说:“杭州楼市新政对我们项目的销售有明显的影响。粗略统计，最近三天(5月10-12日)，到目前为止，我们的项目已经销售了大约20套，预计销售额将达到2亿-2.5亿元。在这些客户中，有4个以前来项目看过的外国客户，但由于限购政策，无法购买。这次新政出台后，他们都没有到项目现场，就先打了定金，第二天又赶到项目现场签约。”

本周末，杭州拱墅区运河新城板块陈岸印月项目也迎来了不少看房者。5月11日下午3点左右，项目周边的路上停满了看房人的车。这些私家车的许多牌照来自宁波、绍兴和嘉兴。销售大厅很难找到，20-30名看房者站在沙盘前听物业顾问介绍。

"项目计划于5月16日开盘，首套数量为141套。就目前的登记情况来看，摇号已经成为必然。五月十日第一天，有900多人接受登记，到五月十一日下午三点，登记人数已经达到摇号边缘，也就是1300多人。”陈岸印月房地产销售对记者说。当晚，宸岸印月项目登记人数公布，突破2000人。这个也意味着触发了10:1摇号红线。

然而，由于地理位置和性价比的不同，杭州在售房地产的受欢迎程度存在很大差异。根据杭州贝壳研究院的监测数据，今年1-4月，杭州上城、拱墅、西湖、滨江新增商品房仅3560套，占杭州十区总供应量的25%。但新增供应基本位于区域边缘板块，对客户缺乏吸引力。

拱墅区运河新城的另一个新盘正在出售，但本周六访问的客户并不多。该房地产物业顾问告诉记者，目前平均售价不到3万元，买房送车位，每平方米2.6万元/平方米左右，明年可以交房，无需冻资、验资、摇号。

对于杭州楼市新政策的影响，上述房地产物业顾问表示，“去年10月，杭州楼市新政策也迎来了一波小的销售高潮。当时我们的房地产迎来了宁波、嘉兴、台州等地的很多客户。那个时候，我们的房地产一周就去化了100多套。但是，新政效应逐渐减少。然而，这次杭州新政不同的是，买房子可以申请落户，这对于一些外国人来说，仍然有一定的吸引力。所以，我们对这项新政策的效果，还是挺期待的，也做好了迎接的准备。”

二手房挂牌成交双双暴增。

“从这几天的市场反应来看，楼市新政带来的刺激还是比较明显的。比如5月10日杭州贝壳平台成交量超过120套，4月份平均日成交量超过70套。”5月11日，杭州主城区一家房地产中介告诉记者。

二手房交易量激增的背后，用户看房意愿明显增加。5月11日，记者随意走访杭州西湖区翠苑、花园等老破小区，多次遇到中介带客户的情况。而且这些社区周围的很多中介店几乎都是“全员出动”，店面通常只剩下一个人招待。

“这几天大家都在忙着带客户看房，促成交易，所以店铺往往是空的。接电话，联系客户，回复朋友圈，手机经常发烧。今天忙到现在，没时间吃晚饭。”11日晚9点左右，学院路一家店的中介告诉记者。

(拍摄：李小平)

有些中介认为，这一新政策对杭州主城区“老破小”，特别是学区房的影响更为积极。

“限购完全放开后，肯定会吸引一些有学区需求的外国人来杭州买房。”一位房地产经纪人表示，杭州主城区资源较好。然而，在杭州楼市新政之前，浙江很多城市的人因为各种原因无法在杭州定居，所以无法体验到杭州更好的教育资源。现在买房可以先申请定居，肯定会激起这部分需求。

和新房销售一样，二手房销售也有明显的差异。5月11日，记者在杭州余杭区(非主城区)的一些中介店发现，来咨询的用户屈指可数。

“杭州楼市的新政策肯定会对主城区的房地产市场产生一些影响，而不是主城区。至少到目前为止，非主城区的二手房买卖情况没有明显变化。”在北软路的一家中介店，中介告诉记者。

比如杭州主城区申花板块，最近卖出了10多套二手房，之前每周卖出5-6套。因此，新政对主城区二手房交易的影响相当明显。北软板块属于余杭区，新政发布后没有明显影响。

“目前北软板块有三套二手房，销售额超过500套。按照目前平均每月10套，去除压力太大。一些上市的房子已经上市很多年了。看50-60次还没卖出去，客户还是觉得价格略高。”上述房地产中介告诉记者。

同时，上述中介也向记者展示了杭州二手房近期的变化。现在，杭州贝壳平台的上市数量已经超过19万套，最近两天新增上市数量超过1700套。而且在新政之前，二手房的日增挂牌数量也只有200-300套。虽然新政后二手房交易有所增强，但新增上市数量也十分明显。杭州二手房的日成交量一般在200-300套之间。所以，去库的压力还是很大的。

西安：整体市场表现稳定 房地产销售“十八般武艺”竞相吸引顾客

5月9日，Xi市发布《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，代表Xi市二环区不再实施限购政策，Xi市最后一个限购区消失。

事实上，去年9月以后，Xi市取消了二环以外的区域限购。但在二环，新建商品房的项目并不多，大部分都是老二手房出售，从来都不是买家关注的焦点。因此，即使Xi市完全取消限购，当地房地产从业者普遍认为影响不大，市场也没有明显的涨跌。

新房子的客户数量增加了

“限购全面取消后不会上涨。Xi安的房地产市场现在很稳定，是最适合的阶段。不仅开发商在做促销，房贷政策也很宽松。一旦未来政策再次收紧，可能会有新的影响。“最近，记者走访了Xi市北二环的一个新项目。房地产销售表示，该房产一直以备案价格出售，这两天没有调整。但据其透露，二环取消限购后，确实感觉客户数量有所增加。

房地产销售表示，由于政策限制，外国客户会有顾忌，很少看二环项目；但最近，山西、甘肃、河南等周边省份甚至山东、新疆的用户也进入二环了解市场情况。

(拍摄：刘灿邦)

目前，Xi安新房主要集中在三环外港务区和高新三期，房价基本在2万元/平方米以上。因为Xi安已经放开了二环外地区的限购，这项新政策对这两个地区影响不大。

据记者咨询的房地产从业人员介绍，港务区和高新三期属于发展区，受政策导向影响较大，价格虚高。“特别是在港务区，一些外国买家在考虑教学资源后可能会选择在这里买房，但产业和生活设施还有待改善”。

西咸新区是西安市周边另一个备受关注的地区。此前，由于西安市的限购，外国买家会考虑西咸新区的无限购买区域，这也推高了该地区的房价。但在很多房地产从业者眼里，该地区缺乏新的政策和规划支持，夹在西安市和咸阳市之间，定位尴尬。尤其是西安取消限购后，西咸新区的房地产市场可能会“凉”。

“西咸新区就是政策导向最明显的例子。该地区被定位为国家级新区。过去，一些房地产价格飙升至3万元，但现在1万元以上没有客户。如果买家打算在西咸买房，只能算是以较低的价格入手，但买了之后只能留着。”一位房地产从业者告诉记者。

二手房仍有看跌预期

西安新政出台后，除新房外，二手房市场是否受到影响？

因此，记者还走访了Xi市二环外。根据一位房地产经纪人向记者展示的平台数据，Xi市二手房上市数量超过17万套，但五年内只有一万套新房，两年内准新房较少。根据记者提供的数据，自2021年高点以来，其店铺周边二手房均价下降约2000元/平方米，二手房普遍卖不出去。现在平均价格也只有每平方米12000元左右。即使不再限购，也不会出现客户数量明显增加等情况。

(拍摄：刘灿邦)

但是二手房也有分化。据中介介绍，由于次新房稀缺，未来五年次新房价格难以降低；房龄超过15年的房价还有降低的空间。此外，Xi安二手房价格偏高，实际成交价格往往比挂牌价格低很多。

另一位房地产经纪人告诉记者，限购完全解除后，有人认为Xi安的房价可能会上涨，但也有人认为放开限购意味着房地产市场缺乏信心，解除限购效果不大，房价甚至会下跌。他向记者提供的例子显示，最近一家大型二手房业主正在寻找销售，他提供的建议是，在短期内交易之前，总价至少比同一个房间低10万元。另一位从业者提供的分析显示，Xi安二手房价格下跌的根本原因是大量客户急于出售，只有在出售后才能购买新房，所以他们互相讨价还价。

今年3月，记者还走访了Xi安的一些房地产。相比之下，在全面取消限购后，一些新房看房者数量明显增加。以Xi安二环的一栋改良楼为例，记者也在3月份走访，半小时内只有一组客户，同时也有三四组客户。

一个有趣的现象是，房地产销售人员也更加努力地进行项目推广。"到我们的房地产去看看，就在附近。"打算买房的人刚调查完项目走出售楼处，三三两两的竞品房销售顾问就会立刻围起来。“我们没有画画，就是完成一个可以看的任务，你可以看看，五分钟就可以了”，“都一样，我们房地产外面也有他们项目的人”，“有一天我们想看房子，我们开车带你四处看看，也可以省油。”在招揽客户方面，销售顾问可以说是精通“十八般武艺”。

北京：五环外升温 整个市场以价换量

时隔13年，北京房地产限购政策迎来放松。4月30日，北京发布《关于优化和调整本市住房限购政策的通知》。政策的核心内容是在当前限购政策的基础上，在五环外增加一套购房指标。北京发布限购改善住房新政已经十几天了，北京房地产市场的变化备受关注。

近日，《证券时报》E公司记者走访调查北京房市，发现五环以外的二手房和新房市场人气明显升温，其他地区整体稳定。刚刚过去的五一假期，多个新房项目吸引了不少买家前来咨询和认购，二手房带看量呈现明显增长趋势。许多业内人士告诉E企业记者，在限购政策放松的推动下，市场局部地区出现了严重的热度。总体而言，北京房市依然稳定，“以价换量”仍是二手房成交量上升的主要逻辑。

五日十二日，正逢周日休息，北京南三环外的一个小区我爱我的店外，不少中介人员忙着接听咨询电话。

(拍摄：曹晨)

我爱我的中介告诉记者，目前他们区域的交易量和观看量都比以前有了很大的回升，但是整体交易的房子价格都很低，有些房子的价格已经跌到了2016年北京楼市的价格水平。同时，二手房总数也呈现出过剩状态。在北京，10万到11万套二手房市场是比较正常的，但是现在市场上的房子已经超过了17万。许多购房者也表现出观望的态度。近期出台的以五环外市场为重点的政策，对整个市场的影响并不明显。

近日，北京五环外二手房市场正在升温。融泽嘉园位于北京北五环外，距北京西二旗地铁站约2公里。百度、新浪、网易、Aautorapper、滴滴等知名互联网公司驻扎在西二旗周边，因此该地区也被称为中国互联网的宇宙中心。

日前，记者走访社区发现，不少中介带领潜在买家参观房屋。

他说：“现在，这个小区的交易量很大，是昌平区最受欢迎的小区。小区新，有电梯，配套齐全。而且离西二旗很近。价钱也适中，性价比相当高。“小区附近的中介销售人员告诉《证券时报》E公司记者，“430”政策出台后，房子看多了，交易也多了，但并不是特别明显。就房价而言，以前是下跌趋势。他说：“最近很多急着卖的房子都卖完了，现在价格比较稳定。附近的二手房新登记也比较正常，但是价格偏高。”

从北京二手房供应来看，上述中介向记者透露，链家注册的二手房有17万多套。com平台。“虽然最近整体交易比较活跃，但还是有房子上架登记。上个月我卖了6套，主要是因为价格很低，业主急着卖，大部分业主都是为了换房子，所以价格低要看运气。当前，北京市场整体稳定。四月份以来，二手房成交量的上涨仍然是以价换为主。

4月30日，北京发布《关于优化和调整本市住房限购政策的通知》。自本通知发布后的第二天起，在实施当前住房限购政策的基础上，允许下列家庭或成年单身人士在五环外购买一套新的商品房:包括当地户籍家庭在内的已在北京拥有两套住房的；本市户籍成年单身人士，已在北京拥有一套住房的；在本市缴纳社会保险或个人所得税5年以上的非本市户籍家庭或成年单身人士，已在北京拥有一套住房的。北京提高房地产限购政策也是时隔13年的一大举措。

同时，北京也再一次提到，要加强因区政策，一区一策，精确发力，提高房地产政策。

5月11日，北京市住房和城乡建设委员会发布《2024年北京市住房发展年度计划》，提出按照“一区一计划”，完善在售项目周边市政基础设施和公共服务配套专项整治。各区制定新供地项目周边公共服务配套设施和城市基础设施建设计划，与商品房同步建设，及时交付。建立住房项目全过程、全方位信息披露制度，推动住房营销管理从审核管理向数据服务转变。加强因区政策、一区一策、精准努力，完善房地产政策，更好地满足“一老一小”家庭、职住平衡等多层次、多元化住房需求。

“这是一个原则性的表达，并不意味着放松。总的来说，北京确实开始逐渐放手。包括五环外限购微调，就是开始试点一区一策。北京很大，房地产政策不应该一刀切。后续库存压力大的郊区肯定会率先调整限购限贷等政策。只有一区一策，房地产才能整体稳步发展。”中原房地产首席分析师张大伟告诉《证券时报》E公司记者。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，该计划强调“加强因区政策、一区一策、精准努力、改善房地产政策、更好地满足‘一老一小’家庭、职住平衡等多层次、多元化住房需求”。这意味着北京未来楼市政策仍有提升预期，限购政策的提升方向可能包括放开大规模限购、给特定人群更多购房名额、减少社保年限等。此外，还有降低首付比例、降低抵押贷款利率、降低交易税费的空间。

深圳：市场无法承受 加快推盘速度

推出限购政策后，深圳现在分为两个区:限购区和宽松区，新政的效果正在慢慢呈现。《证券时报》E公司记者在走访中发现，开发商和房地产经纪人似乎对新政保持期待，推动率明显加快，但购房者仍然谨慎。

加快推盘速度 买主要谨慎下订单

深圳新限购政策颁布后的第一个周末，非限购龙华区新上市。记者在营销中心看到，来看房的人很多，很多都是家里出动的，但是下单比较谨慎。

一位来自福田区限购区的看房者告诉记者，他打算换房子，从去年开始，他也看到了许多新房子。在深圳7区放开限购之后，他认为，这些地区的开发商可能会加快推盘步伐，将来会有更多的建筑可供选择。他说：“现在是买方市场，新房子，二手房越推越多，只要房价没有上涨的预期，我们就慢慢挑选。只是希望卖家的折扣力度更大，购房成本更低，遇到合适的房子就会出手。很明显，这个准买家并没有受到新政的极大影响。

(拍摄：陈英)

事实上，根据记者了解到的买房意向，大多数人似乎并没有受到提高限购政策的影响。那些没有准备买房的人仍然不会增加买房计划，因为他们放开了限购。”“我们缺少的是名额吗？我们缺少的是金钱，是自信。他说：“大部分人都说，房价一路下跌，收益并没有真正好转，房地产市场的信心也不容易恢复。对于打算买房的准购房者来说，提高限购政策的出台可能会增加观望频率，但交易仍然谨慎，尤其是对于需要更换的购房者。与放开限购相比，他们似乎更期待“增值税5改3，甚至减少”的政策。

与买方相比，作为卖方，无论是开发商还是房地产中介，似乎对新政保有期待，推盘速度明显加快。

布吉新盘也位于深圳的非限购区。各种因素也在这个周末出售了几十年。它推出了市场上稀缺多年的小公寓。“总价只有100多万”的宣传吸引了很多买家聚集在样板房里。虽然开发商列举了商品的各种优势，但去参观的业内人士大多表示，选择在这个时候推出，大多与“取消限购”政策有关，趁热尽快提取资金。

与此同时，房地产中介的销售人员在这个周末又变得忙碌起来。“这些以前想买却没有地方买的人，这几天咨询了很多。也有一些犹豫不决的人。限购政策完善后，这两天也表示想看房。他们觉得最近市场有点热，但不多。利用这个机会，多推销是对的。”一位链家的房地产中介告诉记者。

本周末，记者身边很多人也表示，他们接到了更多关于卖房的电话。“就在昨天晚上，我收到了两个关于卖房的电话。一个是问我的房子要不要卖。现在有政策，市场有热度，可以选择。另一个是问我要不要买房。这几天上市的房子明显多了，选择也多了。建议多看看。”。

二手房挂牌价格上涨

根据深圳市中原研究中心的监测数据，目标监测区二手房挂盘价有30%以上回升。深圳83个区中，5月份有25个区域均价上涨，占30.1%。；共有56个区域挂盘均价下跌，占67.5%；有两个区域挂盘均价几乎不变。

总的来说，平均挂盘价格上涨的区域主要分布在中西部地区，包括龙华中心、宝安北部、南山科技园深圳湾豪宅区、福田中心等场所。5月份涨幅最高的是龙华区深圳北站区，非限购。目前该地区挂盘均价为8.8万元/万元。㎡，环比增长14.0%。另外，上涨幅度较高的区域是福田限购的上一个区域，5月份上市均价为86,000元/元。㎡，同比增长9.3%。福田车公庙区与宝安沙井区、南山科技园区、二手挂牌价格均有不同程度的回调。

但是与此同时，中原研究中心的统计数据也显示，5月份的上市价格下跌明显大于上涨。深圳中原研究中心认为，光明、宝安、龙华、龙岗等深圳市场非核心区存量较高，去化缓慢，内卷严重。新房库存超过8000套，坪山库存超过6000套。去化压力大，降价压力大。近两年来，非核心区房地产价格持续严重下跌，影响了周边二手市场价格，进一步加速了市场下行。非核心区域限购放松后，区域市场的有效需求增加，去库存速度加快，交易增加，市场竞争逐渐减少，房地产企业的经济压力得到缓解，开发商降低价格意愿，有利于稳定市场价格。