奇怪的一幕出现：年轻人不租房，中年人冲进租房市场…都想开？

一种奇怪的现象出现了。——

越来越多的中年人租房子。

他们中的一些人在“租金大跳水”的时代“以租养租”、有人“以息养租”...

从这个角度来看，只要重新部署手中的资源，就能实现“利益最大化”，在战略上“过得更好”。

中年人的变化

房地产行业出现了奇怪的“一升一降”——

一向为房子而奋斗的年轻人不再买房，而拖家带口求稳定的中年人，反而开始冲进租赁市场，大量租房。

这个印象和我们的印象大不相同，毕竟长期以来，大多数中年人都是买房的“坚实支持者”。

早在《2018中国城市家庭财富健康报告》中，31-40岁以上的户主家庭财产配置占72.9%以上，可见中年人对财产配置的关注。

不过，贝壳研究所最近发布了一项惊人的数据：

全国40个重点城市的租赁交易，35岁以上的租户占2023年的35%以上，比2021年增加4.9％，在所有年龄段中，增幅最大，甚至超过25岁以下租户的比例。

不仅如此，44-59岁、60岁及以上人群租房均呈轻微上升趋势。

与之形成鲜明的是，无论是25岁以下的年轻人，还是26-30岁在社会上经历过一番风波的年轻人，租房比例都略有下降。

壳牌平台全国40个重点城市的租户年龄比例变化，来源：壳牌研究所

就地区而言，在全国一线城市中，35岁以上的租户比例更是“快速发展”，与2021年相比，平均增长率为4%-6%，其中北京(约45%)、上海(约40%)、深圳(约38%)和广州(约30%)。

35岁以上的一线城市租户比例及其变化来源：贝壳研究所

中年人进入租赁市场，会有什么影响？

第一，租赁面积的扩大。到2023年，三居室租赁成交量大幅增加，达到27.2%，首次超过一居室。

另外，从房屋装修情况来看，以一线城市为例，租户租用精装修房屋占70%以上，比2021年增加2-9%。％。

贝壳平台全国40个重点城市租赁交易户型结构变化(左)

一线城市精装修房屋的比例及其变化(右)

不难看出，这种“拖家带口”的家庭型租客，倾向于选择房型较大、装修质量较高的房屋。

怪不得“租房改造”、"租房子也要幸福"、“出租屋改造”等成为小红书常用的搜索关键词。

与长期以来租客的基本观念“如果不是我的，就不要珍惜”大不相同。现在很多租客真的把租来的房子当成家，用心安排。这暗示了一件事——

租房子，似乎不仅仅是买房奋斗路上的“转运站”，更是可以放心停留的真正去处。

要知道，就在五年前，2017年房地产大踏步前进，社会上租房的中年人还停留在这样的舆论观感上——“建议早做打算”。

而且现在，每个人都欣然接受这一情况，甚至主动拥抱。

一家四口，租了一套三室两厅两卫的房子，找了很多网友的建议，希望用生活气息填满它；

还有网友花了3500元租了四室一厅，经过精心改造，真正演绎了从“家徒四壁”到新中式的家。

家中的每一件软装、家具都是网友精心挑选、精心布置的。这种投入，或许房主来了都自叹不如。

此外，14年后，回到租房者身边的深圳人自豪地大喊：“房子是用来居住的，居住体验胜过一切”。

说到底，这个三口之家租的房子，是原来房子的两倍大，还有一个高楼层的大厅，朝南的大阳台，舒适宽敞。

这群中年租客在房地产蓬勃发展的前十年，可能会被归类为异类，让父母叹气，被身边的朋友质疑。

但是在房地产行业大幅调整的今天，“敢吃螃蟹”将带来意想不到的结构性收益。

在战略上“过得更好”

这些35岁以上“带孩子结婚”的租客，不仅会考虑自己的生活节奏，还会考虑孩子的上学和家庭的通勤，甚至需要带着年迈的父母一起生活。

因此，在租客“马斯洛需求”的金字塔中，他们对城市租赁生活的稳定性、通勤和租金、租赁环境质量、单独的空间和个性化租赁等方面的要求都会高于“孤身一人”的年轻人。

另外一方面，选择租房子的他们不一定是“混得不好”，只是在战略上“过得更好”。

事实上，今天租房的中年人并不是完全没有财产。相当一部分人有房产和存款。贝壳研究院将这类租户概括为"拥有自己产权的房子，但为了改善居住条件而租房的家庭"。

以我的同事老胡为例。早年，他攒钱在市中心买了一套50多平米的房子。在当时房价暴涨的时代，大多数工薪阶层都有这种“先上车后换”的想法。随着孩子的出生，老人带着孩子入住，房子越来越局促。

归根结底，广州城区的许多房屋确实可以用“老、破、小”来形容，即便如此，也可以卖到2万多平方米，总价上百万。

但是这个狭窄、陡峭的楼梯，充满了危险因素，的确不适合老人和小孩居住。

所以他把房子租出去，月租3600元。

在离市中心较远的地方，他又租了一套120平精装修的新房子，空间是原来的两倍多，月租只有4000元，相当于“以租养租”。只要多花400元，就能活得更舒服，何乐而不为呢？

这种“双租Double” Renting“战略，在以前的伦敦房地产中也很常见。很明显，对美好生活的向往，是人们最常见的追求。

我的另一个朋友，上海的老张更有远见，更激进。几年前，他嗅到信号不好。他很早就在虹桥卖掉了250平方米的别墅，在银行套现了2500多万现金进行理财。

尽管基本利率只有3%左右，但是在高成本的支持下，每月的利息也可以达到6.25万。粗略计算，每年的利息至少达到75万。

老张一家下定决心，“以息养租”，另一栋别墅在上海定居，月租金2.4万元，年租金28.8万元。

如此计算下来，张先生一年的利息不仅可以支付高额的别墅租金，还可以让他躺着吃近45万元的利息。

房租大跳水

为什么越来越多的中年人愿意租房子，本质上还是终于把账目算清楚了。——

除了中国长期畸形的“租售比”，生活是为了自己。当租赁市场发生变化时，好的房子越来越容易得到，选择租房也越来越合理。

如今的房市，租房早已供过于求，不但量大还价低。

而且这一切的前提是，当前的环境，二手房即使降价也卖不出去。

据统计，12月份，一线城市二手房价格环比下跌3个月，其中北京、上海、广州、深圳环比下跌1.2%。、0.6%、1.5%和1.1%。

在目前二手房市场的压力下，很多二手房业主都表现出了不愿意出售的情绪。与其“割肉贱卖”，不如“等待”，等待一个遥远的房地产市场。——

或许希望的曙光，就在明年呢？

因此，他们将房屋“从销售转租”，直接导致租赁供应急剧增加。因此，广州的租赁代理机构是自由的。为了防止损失，一些新房的委托申请已经暂停。

另外，保租房的大规模上市，也进一步影响了供给端的市场。仅2023年一年，全国保险租赁住房筹集建设就达到204万件，其中上海8.1万件，北京8.15万件，深圳目标高达16万件。

需求方也发生了变化。在人口存量时代，涌入大城市的人口并不多。相反，许多年轻人仍然抱着寻求稳定的态度，出现了一波浪潮。城市租房需求大大减少，“回乡就业潮”。

依据斯坦福中国经济与制度中心(SCCEI)研究博士研究员，从一线城市流向家乡，或进一步流向离家较近的省级城市，成为2023年以来人口流动的主要趋势。

在经济波动、一线城市就业不确定性增加的背景下，农民工默默地回到熟悉的家乡，缩小了找工作的半径。

结合起来，目前一二线城市租赁市场的供给远远大于求，租金经历了很大的跳水，现在租房很划算。

未来，随着房地产市场的不断压力，像A先生、B先生这样的“有产租户”将会越来越多。

不管是被动的“买不到”、“没钱买”或者主动选择租房等因素，租客在租赁市场停留的时间会延长，家庭租赁需求会增加，国家租赁需求会进一步释放。

去年十月，在微博#研究发现租房老得快#的话题下，网友们都变成了“专家”，举一反三：

欠房贷几十年会不会变年轻？

研究发现，贫穷可以减少人们的寿命。

怀孕，怀孕，养育婴儿也会使人变老。

在新时代的背景下，房子一定要买吗？这是一个值得思考的问题。