投资管理回归

来源/观点网

作者/陈玲

在招商局最近召开的第一季度业务分析会上，袁嘉稞作为首席顾问参加，不再担任商业局董事长。

2021年4月1日起，袁嘉稞担任招商管理总经理，随后担任招商管理董事长；在加入招商局之前，他曾经是凯德中国总部商业管理董事的总经理。

招商管理作为蛇口商业地产投资运营管理的核心平台，致力于投资、运营和资产管理，包括商业中心和高端写字楼。

在业务层面，袁嘉稞深谙项目管理、设计、购物中心门店租赁推广的资产管理、业务拓展和投融资，包括集中业务管理的全链条。

从路到路，到归路，挖凯德名将，招商蛇口的商业欲望可见一斑。

也是在2021年，招商局蛇口首次提出了物业“双百”战略。招商局将继续拓展新的商业项目，积极布局高质量地位，重点关注一线和新一线。目标是在2025年实现100个购物中心，物业收入100亿元。

招商管理也逐步整合、协调全国商业和商业管理，并对发布商业产品线进行整理，遵循“X 商业差异化营销。

商业积淀

先看总公司招商蛇口业务的情况。

在招商局蛇口业务中，开发业务主要经营以住宅为主的可售商品房的开发和销售；资产运营业务包括集中业务、工业办公室、公寓酒店等。，拥有物业运营和资产管理；生活服务主要包括物业管理、游轮、展览、建筑等服务。

根据招商蛇口公布的年度报告，2023年管理范围内全口径资产运营收入为66.91亿元，EBITDA 三十三亿元。在此期间，EBITDA完善运营项目(开业三年以上)回报率达到6.24%，较去年同期增长0.45%。％。

商业客户了解到，在商业业态方面，截至2023年底，招商局蛇口管理范围内有38个集中的商业在营项目，总经营建筑面积约216万平方米；新建项目44个，总经营建筑面积约309万平方米。

2023年，招商局蛇口集中商业经营收入达到14.48亿元，EBITDA达到5.33亿元。但是到2022年，商业经营收入达到12.89亿元，EBITDA 4.69亿元，均有所改善。

商业客户了解到，蛇口商业主要以“海上世界”和“招商花园城市”产品线为主，投资拓展坚持以核心城市布局为主。2023年，杭州城北招商花园城、上海潘广路项目新增两个项目，轻资产获得佛山鼎旺中心、深圳沙湖商业、上海传媒港、昆山同丰路商业等四个项目。

2023年，上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城、湛江招商花园城、苏州琴湖溪里花园城(二期)新开业。、苏州金融小镇(西区)、9个商业项目，如深圳会展湾花园、徐州花园、宁波嵊州花园、博鳌乐城国际花园等。

据统计，深圳、上海、厦门、杭州、宁波、南京、成都、苏州等地均有38个招商蛇口在营的商业项目。

其中深圳有海上世界、海上世界汇港购物中心、蛇口招商花园城、一海城one mall、展览湾展览中心和展览湾花园项目；上海包括四个项目:宝山招商花园城、森兰招商花园城、东虹桥中心和曹路招商花园城。

有些项目的运营收入差距很大。几个项目，如深圳海上世界、昆山招商花园城等，收益不错。2023年运营收入方面，深圳海上世界收入1.38亿元，昆山招商花园城收入1.55亿元，深圳蛇口招商花园城收入9216万元，厦门海上世界收入9172万元，深圳壹海城收入1.38亿元。 mall为7247万元，九江招商花园城7200万元，上海森兰招商花园城7146万元。

上海宝山招商花园城平均出租率最高的项目是100%。、100%的南昌赣电九方荟(轻资产)、100%的苏州琴湖溪里花园城、深圳一海城one mall99%、99%的昆山招商花园城、99%的毕节招商花园城、99%的宁波嵊州花园(轻资产)、98%的厦门海上世界、98%的南京燕子矶招商花园城、97%的上海森兰招商花园城、97%的上海东虹桥中心、97%的南京马群招商花园城。

另外，2023年，招商主动推进核心资产更新改造，盘活现有资产，期间完成蛇口花园城、重庆长嘉汇时尚坊等重点项目改造。

值得一提的是，在商业资产运营方面，招商局蛇口及其下属控股企业所拥有的业务已经委托给无关联的第三方经营或招商局置地有限公司直接间接拥有权利，招商局蛇口已经签订了将其委托给招商局下属企业进行招商管理的协议。

商管发展

背靠招商蛇口，招商管理的商业经营规模正在扩大。

招商局余额的招商局管理主要为商业地产项目提供商业定位、规划建设、工程改造等咨询服务。在商业项目的开业准备和运营阶段提供招商局、规划、推广、运营管理等服务。物业租赁和经营业务主要为酒店、商业和办公室等持有物业的租赁和经营。

2023年，招商局余资产管理业务实现营业收入6.98亿元，同比增长50.13%，主要是因为企业去年同期按照国家政策减免了租金，而今年没有这样的事情，以及由于管理业务运营项目规模的扩大，收入增长。

在这些产品中，商业经营收入为2.45亿元，占资产管理业务收入的35.04%，毛利率为44.13%；拥有4.54亿元的物业租赁和营业收入，占资产管理业务收入的64.96%，54.32%。

商业客户了解到，招商管理业务布局在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、武汉、成都、长沙、宁波、昆山、赣州等20多个城市。，并先后与招商局蛇口的商业项目签订了委托管理协议，管理商业物业的规模不断扩大。

截至2023年12月底，招商管理商业项目70个(含规划项目)，管理面积397万平方米，其中自持项目3个，受托管理蛇口项目包括蛇口花园城、大连花园城、珠海投资花园城、杭州花园城、上海森兰花园城、招商局广场、成都魔方、厦门海上世界等58个项目(杭州临平花园城、成都金牛投资花园城、赣州投资局中心等)。年内新增)，第三方品牌输出项目9个。

即使有“双百”目标，招商局对规模竞争的看法也更加强调内在追求。年初接受新媒体采访时，袁嘉稞表示:“其实双百更多的是做质量、品牌、标杆。”

招商蛇口在商业上的“破题之道”是“X “商业”，即以招商跨BU整合能力为基础，结合地域文化和项目禀赋，全面开发特色商业，”X＋目前，商业已经延伸和发展了产业会展 商业，艺术文化 商业，生态技术 商业、体育 商业、文保 不同的产品形式，如商业。

据悉，“X “商业”的交易思路可以结合多种产业优势，结合地方文脉，适应不同商业区的环境，根据时代特点、地域文化和项目禀赋，适应客户群体。

据国家企业信用信息公示系统显示，招商局蛇口副总经理、招商局积余董事长聂黎明可接任袁嘉稞岗位。

在2023年的业绩会上，聂黎明也对商业差异化发展和IP建设做出了回应。

他指出，第一，使商业资产管理能够适应市场和客户需求；二是使力差异化定位，利用一些目前没有满足客户需求的空白点和自身优势进行差异化定位；第三，努力精细化运营，与品牌、商家、客户一起精细化运营项目，增加人流和销售，共同控制成本；第四是创新。

据报道，今年招商管理会有一些重量级的标杆项目，都要在多元化、创新上有所体现。

商写挑战

在商业中，办公项目面临着巨大的挑战。截至2023年底，招商局蛇口管理办公楼有32个营业项目，总营业建筑面积128万平方米，新建项目10个，总营业建筑面积约81万平方米。

到2023年，办公楼营业收入达到12.6亿元，EBITDA 8.55亿元。2022年，EBITDA8.28亿元实现了办公楼运营收入(不扣除租金减免金额)11.59亿元。

从运营收入来看，2023年深圳招商局广场、深圳新时代广场、北京招商局大厦运营收入超过1亿元，分别为1.54亿元、1.25亿元和1.24亿元。

总的来说，2023年，办公楼面临着租金率和租金下降的考验。蛇口的写字楼项目大部分布局在深圳、北京、上海等新一二线城市，其中深圳本营项目多达16个，整体租金率保持稳定。

在这些项目中，深圳、北京、上海、苏州等地的大部分项目都比较稳定，而海南、漳州、赣州的项目则面临着巨大的挑战。

写字楼面临的难题是共同的，招商蛇口此前在招商局商业房托基金年报中提到了市场带来的挑战。

招商局在年报中提到了外部市场的变化，包括北京、深圳和各子市场办公楼租赁疲软，租金减少，空置率上升；其次，深圳优质零售物业租金表现稳定，空置率明显下降，但南山区整体表现因新项目进入市场而不如全市。

截至2023年底，招商房托物业组合包括五个写字楼项目和零售项目花园城，分别是新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、招商局航华科贸中心。期末物业组合租赁率为86.8%，其中写字楼平均租赁率为90%，零售租赁率为73.7%。

招商局指出，在此期间，办公楼平均租金率上升4.1个百分点至90%，高端办公楼租金率明显上升，招商局航华科贸中心租金率大幅上升11.9％，新时代广场的出租率提高了5.6％。所以，这两个物业的租金水平下降了大约6%。

换句话说，公司在价格上做出了妥协，以确保稳定的租金率。2023年，北京航华、深圳新时代广场租金水平下降约6%。招商局商业房托在公告中也提到了深圳和北京写字楼需求疲软的情况，外部环境形成了严峻的考验。

聂黎明也承认，办公楼面临的严峻形势包括租金率和租金压力。今年办公楼运营的首要任务是稳步提高租金率。除了提供好的产品，我们还应该做好客户服务、改进配套设施和建立生态系统。

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