北京二手房业主，连夜换脸。

9月2日上午，在朝阳区“中冶德贤御府”的售楼处，装修精美的售楼处空无一人，偶尔有人留在大厅的沙盘旁，销售人员小声解释。坐在沙发区休息的顾客很安静，很少有人关心为用户提供的小蛋糕。

中建璞园售楼处大厅。拍摄：王文彤

2023年9月1日晚，北京“认房不认贷”新政出台后，市场上传出“多家新房售楼处连夜涨价，客户连夜排队买房”的消息。九月二日、3日是新政出台后的第一个周末。《财经十一人》走访朝阳区多家新房售楼处，发现看房人数和交易量确实有所增加，但并不是每一栋楼都“受欢迎”。

连夜排队，连夜涨价并非全市普遍存在。一位中原地产中介告诉《财经十一人》。

另外，许多二手房业主的心态也发生了变化，有些人甚至连夜给中介打电话违约。

很多中介表示，二手房市场预计会陷入一个起伏期，买卖双方都在玩游戏，这是一场心理战。估计这场战争将持续到9月份5年以上的LPR利率公布(贷款市场报价利率，房贷利率以此为导向)，或者出台更多优惠政策。

原来不火的盘子，现在还不红。

中冶德贤御府位于朝阳区诚源三路、第四使馆区周边。2021年10月，该精装修建筑将于2024年5月交付。总共有不到400套房子，目前还有70套房子没有卖出去，有些房子已经建成，可以随时供客户看房。

然而，令人惊讶的是，在新政后的第一天，这里的人流量并不大。一位来看房的女士告诉《财经十一人》，她应该再考虑一下:“我觉得这里的入住率太低了，只有75%，性价比不高。虽然政策已经出台，但我们应该理性买房。”

德贤御府售楼处大厅。 拍摄：王文彤
 

销售人员表示，他们已经收到消息，价格从周一开始上涨了3%左右。他解释说，由于土地收购较早，与周边价格相比，价格较低，约8.2万/平方米，每平方米比周边价格便宜4000元，还有一些涨价空间。

他说：“我们毕竟是改善型新房，总价很高，没有疯狂抢购的情况。昨天晚上大概卖了四五套，和平时差不多。”

一位资深链家中介认为，这类开盘时间长、去化速度慢的楼盘，涨价正是因为卖得不好，开发商没有信心。

“因为现在客户更喜欢买涨不买跌，开发商认为反正剩下的不多了，干脆涨价，或者缩短付款周期，可以收回一些资金。而且涨价可以通过其他方式补贴，比如物业费或者停车费。”他说。

新盘回暖，但数值有虚高。

与中冶德贤御府这样的准现房相比，纯新盘的热度要高一些。

下午1点左右，《财经十一人》来到位于三元桥地铁站附近的中建璞园售楼处。用户和销售人员在沙盘旁、样板房、大厅的沙发上随处可见。整个售楼处人头攒动，不得不提高音量才能听清对方的话。

该房地产将于2026年10月在上午刚刚举行开业典礼。据销售人员介绍，在506套房子中，仅一个上午就有200多套被确定。

销售人员告诉《财经十一人》，由于优惠政策的影响，他们将在下周一收回原定的开盘折扣，约为2%。“如果政策早点实施，我们肯定会卖得更好。”

不仅仅是中建璞园，《财经十一人》随机走访的几栋新房，今年下半年刚刚开盘，本来卖得不错，周末的情况更加火爆。

北熙区房地产销售人员位于朝阳区东五环自贸CBD区，向《财经十一人》展示了当晚新政发布的交易记录，上面覆盖着几个手机屏幕，金额从1万元到20万元不等。

他指出，直到周五晚上1点，客户才来下单。一晚上有20多套房子交了定金，很多客户都是先交一点钱锁房子。

"我们不应该提高价格，因为我们一点也不担心出售。现在告诉客户，我们很快就会提高价格，制造恐慌，没有必要。"

但在交谈中，《财经十一人》了解到，新政出台的本周末官方销售数据尚未统计，因此在实际销售数量上可能会出现虚高。

一位售楼处的销售人员以《财经十一人》为例。一个项目声称在开盘后几个小时内卖出了200多套，但其中四分之一的客户只付了一点钱，没有足够的定金。

“如果客户后面反悔，这部分钱也可以退，但是销售会把这部分数字算进业绩里。真正的交易量取决于住房和城乡建设委员会网站上的网上签约数据，至少取决于三个月内的变化。”他说。

根据上述链家中介对《财经十一人》的分析，如果客户支付的押金低于10万元，他们基本上还在犹豫。“因为这些新房的客户基本都想换房，手里有二手房想卖，对二手房的价格有很高的期待。如果新房符合他的预期，先交一点钱，总之以后可以退。”

二手房业主连夜换脸

“业主直接告诉我，我认为政策应该继续放开。我原价卖的房子都不错。你还想让我降价吗？”龙湖天街区一位二手房中介对《财经十一人》说。

周五晚上新政出来的时候，他忙着给业主打电话，确定是否可以按照之前约定的低价签订合同。结果有业主没时间搪塞。“这就是变相想涨价。”他说。

链家的另一家中介也告诉《财经十一人》，新政出台当晚，部分业主向经纪人支付了2万元违约金，直接说不卖。顾客找到商店，要求给出声明。“我们没办法。他一开始交的押金很少，只有一万元。根据合同，只要没有正式签订合同，业主就可以给予双倍违约金解除合同。”

很多中介表示，现在大部分新房买家都是改善型客户，需要卖掉二手房才能拿到钱，他们的客户可能是第一次买房的刚需客户。所以，如果客户只是需要，整个循环就不会运行。

根据北京链家中介的数据，过去二手房上市价格与成交价格的差值为3%~5%，估计这个值不会有太大变化。但是交易量确实有了很大的提高。

新政出台前，根据北京链家的数据，全市周末成交量最多达到350单，而9月2日单日成交量在600单左右。最后一次这么高的成交量可以追溯到2023年2月的“小阳春”期间，当时周末两天的成交量在1400单左右。

上述二手房中介还提到，昨天一天有八个顾客来看同一个房子。为方便顾客看房，业主还将原租户退租。

多位顾客看到同一个二手房。 拍摄：王文彤
 

“现在我在努力工作。如果一些业主急着用钱，他们可能会接受降价。但是，如果业主想涨价，客户可能负担不起更高的价格，现在月供压力很大。”他说。

为了更好的质量买单

谈话中，很多中介表示，未来房价会更加分化，客户会为更好的质量买单。他们普遍认为，老、破、小的房子会慢慢降价，客户会更喜欢质量高、周边设施齐全的房子，这样的房子会有更大的涨价空间。

58安居客房地产研究院分院院长张波表示，在一线城市中，分化体现在两个方面:一是区域分化，整体市场成交量增加；第二，北京和上海的效果会更加明显，他们的潜在改善会增加买家的数量。然而，由于心态的改变，这些人可能会提高卖房价格，降低交易速度。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴菁教授指出，未来住宅消费品的特性将继续增强，即必须满足居民家庭对高品质生活的需求，甚至是差异化、个性化的需求。

同时，他指出，有必要尽快落实贷款利率下调等政策，甚至进一步加强对首次购房家庭的贷款、税费等优惠政策，打通整个住房阶梯消费链。

空白研究所创始人杨现领也认为，一线城市已进入二手房发展阶段，对价格信号更加敏感。未来，新房市场的风险将通过减少抵押贷款利率、增加房屋产权、抵押贷款利息抵税等一系列组合政策措施来降低。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com