龙湖提前还债 17 亿元，释放行业积极信号

在房地产业屡屡传来债务危机之际，也有民营房企提前还债，为行业发展释放出积极信号。

8 月 14 日，市场消息称，龙湖集团已将 17 亿元款项拨入 18 龙湖 04 债券兑付专户，目前龙湖年内境内到期债务仅余 11 月到期的 1.19 亿元。

公开资料显示，龙湖在今年 7 月底到 8 月中旬，连续兑付 5 笔境内债，合计规模达到 83.7 亿元。境外债方面，龙湖近期新获得一笔 5 年期、31 亿港元的银团贷款，同时按计划有序提前归还海外债务，预计 2024 年 1 月到期的 153 亿港币银团贷款，目前已提前偿还 72 亿港币，其计划在年内全部提前偿还。

此次提前还债并非龙湖首次。据统计，2022 年 10-11 月，龙湖曾 3 次提前偿还部分银团贷款及优先票据。

连续 7 年居 " 三道红线 " 绿档

龙湖称，严控负债额的同时持续优化负债结构，坚持控制短债比及外债占比。

2022 年，龙湖将一年到期的短期债务占比压降到 9.9%，1-3 年及 3 年以上的债务比例分别 43%、47%，债务以长期为主。截至 2022 年末，龙湖集团在手现金为 726.2 亿元，现金短债比为 3.52 倍，净负债率为 58.1%，连续 7 年稳居 " 三道红线 " 绿档。

此外，2022 年，龙湖平均借贷成本持续保持低位 4.1%。

销售业绩集中在高能级城市项目

2023 年 1-7 月，龙湖地产累计实现合同销售额为 1101.2 亿元，同比增长 5.8%，中国房企销售排行榜第 7 名；合同销售面积达到 659.4 万方。

龙湖聚焦核心城市，公开数据显示，2022 年，高能级城市销售占比达 97%；分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额占比分别为 38.5%、20.5%、19.5%、12.5% 及 9%。

土储布局高能级的一、二线城市

和碧桂园相比，龙湖主要布局在一线及二线城市，一二线城市市场规模需求总量大，此轮楼市回撤幅度相对更小。

龙湖也在为下一周期发展做积极准备，其土地储备早已开始。据统计，截至 7 月底，龙湖已经累计获取了 21 宗地块，主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，总建筑面积为 217.8 万方，权益地价达到 176.5 亿元。

经营模式：开发 + 运营 + 服务三大业务多元化发展

近 2 年，房地产需求收缩，商品房销售数据不乐观，房企拿地意愿低，土地市场降温；从房到地，都不好卖，房企纷纷探索新发展模式，加大力度发展运营业务和服务业务。

龙湖也在探索该发展路径，该公司管理层多次表示，经营性业务对公司起 " 稳压器 " 作用。此前在龙湖的股东大会上，CEO 陈序平曾提到：" 今年开始，我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。"

目前，龙湖已形成开发、运营及服务三大业务多元化发展。在地产开发以外，龙湖覆盖商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。

运营业务上，根据龙湖官方数据显示，龙湖商业不断深化在全国一二线核心城市的网格化布局，截至 2022 年末，龙湖商业已进入全国 32 座城市，累计开业运营的商场达 76 座，在手商场 139 座，租金收入达到 94.3 亿元，同比增 16%；龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达 11.6 万间，租金收入 24.4 亿元，同比增长 9%，超 2 万房间纳入保障性租赁住房。

服务业务上，截至 2022 年末，龙湖智创生活实现收入总额 137.5 亿元（合并抵消前），综合毛利率达 34.3%，物业在管面积 3.2 亿平米，保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性。

龙湖 2022 年财报显示，服务业务在 2022 年为龙湖集团带来了 181.5 亿收入，相比 2021 年的 129.8 亿，增加了 51.7 亿，同比增幅 40%；实现分部溢利 52.6 亿，相比 2021 年的 26.4 亿，多增了 26.2 亿利润，接近翻倍。

2023 年前 7 月，龙湖经营性含税收入达到 152.4 亿元，同比增长 10.1%，其中运营含税收入为 77.5 亿元，服务含税收入为 74.9 亿元。开发 + 运营 + 服务的模式，为公司提供了稳定的现金流。

龙湖为什么会释放提前还债的消息呢？

1、提前还债，可减少未来支付的利息成本，提高公司盈利能力。

2、优化财务结构，减少债务负担，降低未来偿债的风险。

3、提高公司的信誉和声誉，这种行为显示了公司的财务管理和偿债能力，有助于增强投资者和金融机构对龙湖的信任和支持。

4、行业信心的重构：经历两年的流动性波动，社会对房地产行业的信心已坠入低谷，一有风吹草动，都充斥着悲观解读的声音。但是，无论是销售的回暖、提前还款的动作，还是经营模式的探索，从龙湖等一些企业身上，是可以看到行业积极一面的。

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