这个亚洲第一个奇幻楼盘，终于亲眼看见了。

到目前为止，我还没有看到任何盘子，但我一直听到它。

大概就是这样：

贵阳花果园

假设你是房地产商，你一定或多或少听说过他的名字。

这个名字有多神奇？

这是一个 1830 小区规模万平

地块从东到西几乎是一样的 1.8 公里，南北差不多 3 公里

这儿也差不多 226 栋楼

由于建筑物太多，几乎每次都有。 8-9 建筑物(也不固定)将划分为一个区域，光区域的字母代码可以从 A 用到 X

这儿住得很近 40 花果园所在的贵阳市南明区有一万人口。 2022 年底其居住人口才能 106 万

此外，整个去化速度也非常惊人。

4 2000年左右，社区已经卖完了。

换言之，每年消化一个400万平方米的社区。

花果园的开放时间是 2010 年 12 月

往后持续 23 月中的每一个月，都是全国数以万计的单盘销售项目。

至于花果园，我们听到最多的一个词是：大

无论从哪个层面来说，都是超越我们认知的。

也正因为如此，这次我碰巧去贵州出差，我去现场帮你看了这个亚洲第一奇幻神盘。

01

首先让我们惊讶的是，我们认为这样一个市场应该位于贵阳郊区。

但到了才知道

这个距离市中心真的真的很远。太近了

从贵阳城到花果园，竟然只有三四公里。

这种存在让人难以忽视花果园的出现。

上车后和司机聊了一会儿，看到窗外的建筑变得有些不同。

副驾驶的窗户打开后，向右可以看到这种高密度的单体建筑，但也只是一般的密吧。

但是左边的建筑密度也不太明显。

没有司机的提示我也知道，我已经进入了。 花果园地段

我搜了一下小区的形状，小区布局的整体形状比较随意，有点像一个打开的字母。 X

这个形状可能和山的走势有关，整个小区的占地真的很大。

事实上，网上已经看到了花果园密集的图片。

大概就是这样

贵州花果园现场打卡，一整个愣住了。

当你抬头看到这座建筑基本上是这样的。

这类马蜂窝式建筑密度仍然建立在附近。 40 楼层高度以上，所以整个建筑的确是那种高密度的棒子。

此外，这种建筑还不是一两栋建筑，而是排成一排，连成一排。

当你乘公共汽车经过时，你永远不会想到这辈子在高架桥边看到这样密度的建筑。

当然，这不是最令人震惊的。个人觉得，当你走进去的时候，你才能真正感受到什么是亚洲神盘。

当你近距离面对的时候，如果你想看到整个建筑，你需要向上看。 90 °

令人惊讶的是，你的手机不需要打开广角，也可以拍出这样的照片。

因为建筑物太高，也太密集，所以那种到处都是高楼的场景，你抬头就可以轻松拍下来。

所以你也可以想像这里难以形容的压迫感。

这类建筑之间不超过这些建筑。 50 米饭，连成一排，更是建筑距离差不多。 5 米握手楼

如果你站在这里的任何一个角落，自转一圈要小心眩晕。

02

那么这儿会有什么样的生活呢？

在这里，我们一直看到建筑的奇幻，却很少看到奇幻建筑中的生活，这次现场踩盘终于有机会了。

这里的每一栋楼都有自己的 3 层商铺

还有更大的像像 xx 像食府这样的大型餐馆，各种银行支行网点

进入小区内，一楼所有的商店

这里有各种各样的餐饮小吃，贵阳没有三天的晴天，所以这里的路上几乎都有一些水迹。

这个业务可以在外围看到，更令人兴奋的是里面的小商贩。

我们在这里看到的每一栋楼，在他们的二楼都有一条回廊式商业建筑。

也就是过道里全是各种小门面。

修脚，剪头发，小卖部，服装店，只要我们在这里找到我们生活中需要的一切。

每天晚上，各行各业的小贩都带着自己的孩子在这里吃饭、聊天、玩牌。

在这样的社区里，走在任何角落都有一种高密度的视觉感受。

压抑，凌乱，还容易迷路。

每栋楼都有业主大堂，花果园居民从大堂上来。里面大堂的宽敞度和光源还是挺亮的，就是没人照顾的时候很乱。孩子们可以随地上厕所(不要放图片，哈哈)。

每一天，业主都会面对这种情况。 " 高韧性 " 生活场景，即使是邮箱也是这样规格的。

然而，进入电梯间的电梯只有三部，其中一部仍然是货梯。

每一天等电梯都是一个漫长的过程，我在这座建筑上上下下。 3 每次左右，每次电梯平均等待时间都在。 5 分钟左右

走廊里的卫生状况似乎也很难打理，墙上有各种涂鸦。 小姐姐广告

当你到达一楼时，这可能与每栋楼在这一楼配置厕所有关。简而言之，当你离开电梯时，你可以闻到过道厕所的味道。当你走出过道时，一楼餐厅的油烟味迎面而来。

夸张的住户数量也意味着夸张的住宅设备，无非是你能否遇到，比如网线箱、水表箱等等。

还有一层阴暗的灯光。停车场里的电动车都是我从未见过的规模。

还有垃圾桶，花果园社区每天都会产生垃圾。 450 吨，相当于一个中型城市产生的垃圾，但是现在的环境卫生工程设施每天最多只能处理。 100 吨

所以花果园的管理难度可想而知，住宅内开始有店铺做按摩生意。

窗户玻璃外面贴着小广告

很难找到一块完整的斜坡地砖。

之后，无论何时在花果园打车，都会发生堵车。

交通堵塞时，当地司机告诉我们，这里有三教九流。每个人都有。

03

每个人都知道这里的幻想，但是这样的计划是如何通过的呢？

有一点是可以肯定的，就是不管今天这里有多神奇，早在这里。 2010 今年开业前，今天花果园看到的所有幻想都已经被画在了图纸上。

换言之，在规划之初，今天所有的幻想都已预见。

在这种情况下，为什么这样的计划还能落地，花果园是如何实现的？

这就是你知道我知道他知道的幻想计划是如何最终落地的。

这个问题非常重要，也是去现场我们才解决了心中长久的疑惑。

首先，我不得不表明，表面花园应该有所有的东西。对于这样的超大型社区，交通、配套设施、最重要的消防都是必须的。

第一个是交通

从规划来看

规划了整个花果园 40 多条公共汽车线路，" 六纵六横 " 12 一条市政主干道，双向 4 车道，连接地下车库，产生的地下车路网，以及这种公共立体交通慢性系统

以及建筑与配套设施之间的这种远距离连桥。

这些共同构成了花果园的立体交通方式，图纸上的立体交通特别漂亮，代表着密集但流通。

而且还有配套设施，这里没有社区概念，几乎每栋楼都是一个单独的社区。

人生所需的配套设施尽量放在地下。

每栋楼下都有自己的店铺，当然这个店铺也包括重餐饮，重餐饮最大的问题就是油烟。

那么，为了解决整个问题，这里的建筑有我们从未见过的设备。

这种排烟管道耸立在大楼里，几乎每栋楼都有

在设计过程中，这些规划都想尽一切办法通过规划，这对于一个超大小区来说已经是了。 " 想尽办法 "

04

在这种情况下，回到一个非常关键的问题：为什么会出现花果园？

关于这个为什么有很多解读，背后最核心的一点就是棚户区改造。

2010 2008年以前的花果园还没有叫花果园，还是南明区彭家湾？

离市中心很近，也是政府棚户区改造的一大难题。

这是因为接近 10 一万人的拆迁费用，以及不知有多少百亿投资？

而且花果园所在的南明区全区财政年收入仅约 100 亿人民币

所以单纯依靠政府的财政收入远远不够。

所以花果园选择了国家引导监管、市场主导的改造方式。

也就是说，在土地国有的前提下，通过出让土地使用权来吸引投资。

政府只负责城市更新改造前期的征地、旧房拆迁工作，然后交给开发商

还从这里开始，博弈就开始了

政府希望改造棚户区，也希望为城市带来办公、商业

而且开发商想要的是收益大于投资的业务。

如何拆除拆迁户，再配置地铁、公交、商铺、学校等基础设施后，仍然可以盈利。

那个能想到的就是在那里容积率上想办法

最后，花果园的规模盘是 200 万㎡办公、200 万㎡商业、150 万㎡公寓、50 万㎡公建、1230 万㎡住宅

但是脚下只有土地 6000 所以整个建筑面只能纵向发展。

我们每天看到的容积率 3-4 已是极限，花果园已来到极限。 6.8，有些地区甚至更多

所见的压抑，所感到的窒息，一切都是由于体积率过高而引起的。

容积带来了建筑面积的提高，而且承载了过多的人口，这也使得后期出现了各种隐患。

因此今天花果园的出现虽然奇幻，但是当你知道了背后的原因之后却不敢轻易判断。

唯一可以肯定的是，如果可以选择的话，我相信这里的居民应该选择生活密度小、质量高的生活。

05

毫不夸张地说，其实花果园式小区是贵州的。常态

我同事 Moon 曾经统计过贵阳，像花果园这样的超大小区还有多少？

很难想像在贵阳这样的城市里，这样的百万平方米的小区竟然有那么多

这个背后的逻辑令人好奇，贵阳吗？ 600 万人真的需要这么大的开发吗？

南方周末进行了深入报道。

市场频繁出现的背后，并非我们所认为的贵阳无节制的卖地。

这是一种借钱发展的无奈。

以花果园前身彭家湾改造为例，政府通常会规划一千多亩土地的速度，然后寻找有实力的开发商。

宏立城，彭家湾，贵阳本地开发商

贵阳南明区将土地征用、市政配套工程建设、安置房建设等本应由政府开发的土地一级开发交给开发商宏立城。

在进入二级市场之前，土地整治完成，也就是众所周知的招标拍卖市场。

此时，政府将确保开发商获得该地块的二级开发资格。

在其他城市，你整顿自己的发展，投入自己收入的一、二级捆绑发展方式是不可思议的，但对贵阳来说却非常重要。

或者以花果园为例，花果园前后投入使用。 900 大约1亿元，但当时南明区全区财政年收入只有约1亿元。 100 亿元

财政没钱，城市不开发吗？贵阳想到了花果园，一种利用开发商开发地点，运营城市的方法。

而且这类地块越大，开发商就越需要负责城市配套建设就越多

因此，我们可以很容易地看到它。 600 万平世纪城，超 1500 中铁国际生态城万平方米

看起来我们也很难轻易判断这种开发方法的对错。

只是说以后等这些非常规模的居住空间被城市覆盖的时候，这个城市还有什么空间可以做得更好呢？

06

这篇文章应该在这里结束，但是你知道吗，在花果园最外面的区域，呈现了这样的场景吗？

一座巨大的城市公园，正对着两座双子塔和一座白宫建筑。

反而在花果园的端头处展现了这个社区最好的样子。

现在这个白宫已经在网上迅速爆红，其中最壮观的就是这里的人们跳广场舞的场景。

很明显，这个社区就像一个西瓜。无论从什么角度来看，你总能切出不同的一面。

现在的花果园已经完全交付，将来这里的人和事会越来越多。

一座城市正在通过 20 2008年的快速发展，也更多地进入了后半段，如何让建筑与人更好地融合在一起？

现在看来，这件事仍然是一个任重道远的开始。

关于这座城市的下一步，仍然在寻找出路，而关于贵阳的未来，我们也用我们的脚去寻找一些答案。

将来有时间我会继续和大家分享。

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