董登新：现在房价已经接近天花板，上涨的空间并不大

来源丨搜狐智库（微信号：sohuzhiku）

作者丨袁昌佑

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“两会”时间继续。日前，全国人大代表周燕芳建议，应加快发展住房反向抵押养老保险。住房反向抵押养老保险是一种将“住房抵押”与“终身养老年金保险”相结合的创新型养老保险，即拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人统一的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

周燕芳表示，住房反向抵押养老保险的发展面临需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟等诸多限制因素，保险公司也亟待政府给予更多关注和支持。 

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新对搜狐智库表示，目前实行“以房养老”模式最成功的国家是美国；相比之下，我国“以房养老”模式仍处于试点阶段，且主要形式以住房反向抵押养老保险为主。

据悉，住房反向抵押养老保险试点于2014年7月开始，整体承保规模很小。

截至2019年9月，在北京、上海等8个城市累计承保仅138户，共计203人。“从这几年的试点情况来看，住房反向抵押养老保险并没有取得预期效果，社会接受度不高，还有待完善。”

董登新认为，目前住房反向抵押养老保险的发展颇为缓慢，面临四大因素的限制。

他首先指出，在我国目前“以房养老”模式下，住房反向抵押产品仅限于单一的保险种类，缺乏其他类别的产品，如住房反向抵押贷款等。其次是国人的观念还有待转型。

传统观念下，房产产权归属于子女所有，父母缺少独立的房产支配权，因而很多子女不太愿意让父母拿房产作为反向抵押养老保险的抵押。“这是一个不成文的封建传统，或者说是社会潜规则。”董登新说。

此外他分析道，国人在家庭理财中还未做好养老储蓄的准备，较少接受以养老为目标的各类金融产品。同时，金融机构也缺少多样化的个人养老金产品，无法引导投资者进行全生命周期的养老储蓄。

董登新还指出，房地产的财富效应也是阻碍住房反向抵押养老保险发展的重要因素。“在过去的若干年内，我国的房价一直在上涨，还没有出现过大幅下跌的情况。因此在老百姓的预期中会认为，房价会永无止境地上涨，所以很多人认为‘以房养老’划不来。

这种观念非常错误，是一种很大的误解。现在房价已经接近天花板，上涨的空间并不大。”董登新强调，从未来房价的走势看，房价波动风险给开展住房反向抵押养老保险业务的保险公司带来较大挑战，甚至双方存在对赌行为。

消费者认为房价还要上涨，但保险公司担心房价会下跌，此类对赌心态会影响住房反向抵押养老保险业务的发展。

为了防范保险公司风险，有观点指出可借鉴国外经验，即通过资产证券化和再保险等金融运作手段，分散单个“以房养老”项目的风险。

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