北京房市松绑，谁会受益？

新政落地后，只要你有资格在北京买房，名下没有房子，不管之前有没有房贷记录，都可以按照首套房子的首付比例和房贷利率享受。

9月1日晚，继广州、深圳、上海之后，北京还发布《关于优化个人住房贷款中住房数量认定标准的通知》(以下简称《通知》)，解除重磅楼市新政认房不贷款。

通知由北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京分行、国家金融监督管理总局联合发布。

通知指出，当居民家庭(包括贷款人、配偶和未成年子女)申请贷款购买商品房时，如果家庭成员在本市名下没有成套住房，银行金融机构将按照首套住房执行住房贷款政策，无论他们是否已经使用贷款购买了住房。

这就是说，自2017年3月以来，北京市一直沿用“认房认贷”政策。

“认房认贷”一般是指个人购房者只要有贷款记录，无论是否结清，在实行“认房认贷”的城市购房，首付和房贷利息都是按照两套标准实施的。这项政策是在“住房不投机”的总调控政策下实施的抑制房价的政策。

根据不同地方的实际情况，实行不同的“房屋承认”和“贷款承认”政策。以北京为例，这项政策首次出现在2010年7月，第二次出现在2017年3月。

此前，在北京“认房认贷”环境下，普通住房二套房首付比例高达60%，贷款利率约为5.25%。

北京链家研究院院长高原认为，“认房不认贷”主要有利于新市民和改善型人群。

就新市民而言，最常见的情况之一是他们在北京没有房子，但他们在其他地方有买房的信用记录。在旧标准下，这类群体在北京购买的房屋被认定为两套房屋，必须支付60%(普通房屋)或80%(非普通房屋)的首付。

改善型人群主要是指“买一卖一”的人群。在过去的信用认定环境下，这类人在出售现有房屋并偿还欠款后，由于存在贷款记录，仍将被视为两套购房者，受信用约束较强。在新政下，他们可以被认定为第一套购房者，他们可以获得信用支持，更换他们喜欢的房子。

总之，现在通知落地后，只要在北京的家庭有资格买房，名下没有房子，无论之前有没有房贷记录，都可以按照首套房子的首付比例和房贷利率来享受。目前北京普通住房首套房首付比例最高可降至35%，抵押贷款利率可降至4.75%左右。

高原举例，对于价格600万的住房，首付门槛可以从480万降到240万，减轻了买家的首付压力；与此同时，如果按照等额本息和贷款25年计算，每100万元的总还款额将减少87391元。

贝壳研究所市场分析师刘丽杰认为，如果京沪买家按照央行8月31日提出的首套贷款下限20%，、第二套贷款下限为30%的首付，北京原本没有住房和贷款记录的首付比例至少减少了15%。％；有房客买房属于二套，首付比例最多减少50%。％，卖一买一客群由二套变为首套，首付最多减少60%。％。

值得注意的是，这次北京的通知放宽了购房首付比例和房贷利率，与购房资格无关。

北京链家中介告诉《财经》，新规出台后最大的体验就是中介同事加班打电话给客户，告诉客户不要急着取消网上签约。由于政策没有规定银行认定第一套房的时间节点是网上签约时间还是贷款时间，提前注销很容易引起用户和业主之间的纠纷。

根据安居客的数据，2023年上半年，北京二手房成交量同比增长21%。但从4月份开始，成交量持续下降，6月份成交量价格下降最为明显。9月份，北京二手房上市价格环比下降0.17%。

张波透露，北京8、9月份市场观望情绪开始明显上升，二手房挂牌数量持续处于较高水平，市场供大于求，业主急于销售开始增加。

他认为，一线城市的政策过去处于收紧状态。即使从去年下半年开始，整个市场也有所下降，一线城市也保持不变。目前，政策的放松也意味着全国市场底部已经确立。通过政策释放一批自住需求，无疑将有利于一线城市的人气上升，带动全国更多城市走出低迷市场。改善需求进入市场的增长会很明显，一二手房的看房和交易会更加活跃。

刘丽杰还认为，9月份，各城市将密集落地实施细则，集中进入市场，需求和改善需求。年底前，市场成交量将大幅增长，价格将逐步企稳。

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