一线城市全面落地“认房不认贷”，房价会涨吗？

九月一日，上海、北京同日正式宣布，实行“认房不认贷”政策。

注意，这一次，并不是区域和群体的“羞耻答案”实施，而是真正的全面实施。政策文本与广州、深圳基本一致，力度超出市场预测。

到目前为止，中国四个一线城市已经全面实施了支持改善性需求的“认房不认贷”政策。作为住房市场的“方向标”，一线城市的住房金融贷款政策实质性宽松，释放了强烈的政策信号。专家预测，这将大大修复市场情绪和预期，提振市场信心，核心城市房地产市场有望走出下行区间。

为什么京沪同步跟进？

这一次，广州、深圳率先落地“认房不认贷”，并不奇怪。

官方数据显示，7月份，北京和上海新建商品房价格分别上涨0.4%和0.2%，而广州和深圳则分别下降0.2%和0.6%。一线城市走势分化持续了一段时间，“北方上涨，广州和深圳下跌”。

然而，从最近的市场来看，北京、上海的房地产市场并非没有压力。

据中指研究院数据显示，8月份，北京新房成交面积环比下降22.3%，同比下降17.8%，二手房成交10960套，环比增长12.8%，同比下降20.2%，但绝对量仍低于15,000件，市场活跃度仍不足；从房价来看，虽然新房价格略有上涨，但北京二手房价格已连续四个月下跌。

上海新建商品房成交量已连续两个月低于5000套，而二手房成交量已连续四个月低于“荣枯线”。

李宇嘉，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员。感觉8月份楼市下跌超过市场预测，过去一线城市相对强劲的成交量跌幅居前。因此，迫切需要在“金九银十”。、在年底销售旺季到来之际，尽早稳定预期。特别是包括一线城市在内的三大城市圈楼市，占全国新房市场销售份额的70%，这是房地产市场的基本板块，也是稳定楼市的起点。上海北京这次也跟进了“认房不认贷”，而且政策表达与广深一致的重要原因。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华还说，从第二季度到现在，虽然一线城市的住房市场也出现了阶段性低迷，销售收缩，房价下跌，但总体来看，一线城市的住房市场相对健康，住房过剩现象并不突出。

但他强调，从近三个月的二手房价格来看，由于美元持续加息、多轮刺激政策后遗症等因素，各地出现了明显的共同下跌。房地产系统风险的重要诱因是同涨同跌形成的市场共震。从宏观的角度来看，为了逆转各地共同下跌及其隐藏的系统风险，有必要采取一定的“一刀切”的方法来提振市场信心。在他看来，一线城市有必要全面推行“认房不认贷”等需求支持方式。

最近，郁亮，万科董事会主席也承认，从新开工面积等数据来看，目前房地产市场已经超卖。房地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定程度的影响，很容易做出过度反应。

房地产市场有望走出下滑区间

最近有很多政策可以说已经打满了。业界预计，将形成政策协同努力，推动房市走出下跌区间。

8月31日，中国央行等两部门发文称，第一套住房和第二套商业个人住房贷款最低首付比例政策下限统一为不低于20%和30%。；将第二套住房利率政策下限调整至不低于相应期限的贷款市场报价利率（LPR）添加20个基点等。

据贝壳研究所分析，20%、30%的首付达到了中国房地产史上最低首付水平。尤其是大城市的首付比例明显降低了空间，买房门槛也会降低，购买力也会大大提高。原本观望首付限制或政策不明确的买家将集中进入市场，市场成交量的增加将带动价格预期的提高，房价将逐步企稳，市场有望走出下行区间，恢复良好健康的发展。

政策叠加后的力度是多少？陈文静，中指研究院市场研究总监。在北京，没有住房贷款记录的购房者，首付比例将从60%-80%降至35%-40%，而普通住房的首付比例将减少100万元，而非普通住房的首付比例将减少160万元，而普通住房的首付比例将减少100万元。抵押贷款利率将从5.25%降至4.75%，降至50个基点。以贷款300万元为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元，购房门槛和购房成本明显下降。

贝壳研究院指出，根据历史经验，放松贷款后三个月二手房交易量水平比政策前提高20-30%。这一次，自8月30日实施“不认房不认贷”政策后两天(30-31日)，广州二手房日均交易量较上周增长25%，深圳增长70%，客户观看量也快速增长。

据中指监测，武汉、中山、惠州、东莞等城市除一线城市外，已明确发布第一套住房“认房不认贷”的文件，其他二三四线城市短期内将全面跟进。政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波上涨，“金九银十”市场可期。

房价会不会大幅上涨？

尽管政策全面回归正常状态，李宇嘉认为，房市的基本面已经不是以前的样子了，但并没有带来新一轮楼市的反弹。首先，在上一轮房地产市场复苏期，居民对房价的预期非常乐观，在房地产、金融创新、全民创业、互联网等新经济的带动下，居民对收入和就业前景也非常乐观。房价预期乐观收入就业预期乐观，是促进房地产市场繁荣的关键。现在，这两个乐观主义已经减弱了很多，房市再现繁荣的基础已经不存在了。

此外，宏观基本面和金融环境已经不是以前的样子了。李宇嘉认为，如今，无论是房价、居民杠杆率、住房需求空间等。，都发生了重大变化，这是所谓供需关系发生重大变化的新形势。从这个角度来看，此次楼市政策调整，旨在防范风险，保持稳定。

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