超卖市场对应超卖万科？| 焦点分析

2023年万科中期业绩会

面对“超卖”的房地产市场，一向稳健的万科(00002000).SZ）自由应对财务和经营，但紧紧地“活着”并不能满足投资者的期望。

万科在2023年8月30日晚上公布了2023年中期业绩。财务报告发布后的第二天，万科a股价格下跌。截至8月31日收盘，每股报价13.64元，下跌3.94%。；企业每股净资产为20.9元；基本上每股收益为0.84元。今天万科的股价已回到2007年10月的水平。

中期业绩发布当天，已启动半年以上计划的150亿元定增计划也被撤销。公司宣布，股东大会审议通过《关于终止向特定对象发行a股股票并撤回申请文件的议案》，同意公司停止向特定对象发行a股股票，并向深交所申请撤销相关申请文件。

在业绩会上，万科秘书长朱旭做出了回应。她说，这次决定停止增发，主要是因为公司股价在此期间处于相对较低的价格。“万科多次与机构投资者沟通，发现机构投资者对公司以相对较低的价格增发表示担忧和不同意见，认为有必要仔细考虑当前股东权益的保障。”

朱旭还提出，虽然证监会最近出台了新政策，但房地产上市公司在破损、破发、亏损后不会影响再融资，但万科股东大会也决定停止目前a股的增发，深思熟虑机构投资者的意见和建议。

万科董事长郁亮说：“今天所有从业者都感到从未有过的压力，看不清未来，每个人都不容易。”

1，超跌市场

2023年中期业绩显示，上半年万科归属于母公司所有者的净利润为98.7亿元，同比下降19.43%；营业收入2008.93亿元，比去年同期下降2.91%。

万科总裁祝九胜在业绩会上表示，纯利润下降的主要原因是开发业务的清算规模和清算利润率的降低。数据显示，上半年万科开发业务结算收入下降4.5%，税前清算毛利率同比下降1.6%。％。

祝九胜直言，总的来说，公司的经营安全完全没有问题，短期收益确实有一定的压力。

万科在2023年上半年实现销售额2039.4亿元，同比下降 5.3%。根据中指研究院的数据，万科上半年销量排名行业第二，仅次于保利发展，其次是中海地产和华润置地。

郁亮对当前房地产市场的判断是“目前这个市场明显跌得太远了”。他认为，目前市场处于焦虑状态，市场低迷持续了一段时间，市场情绪受到了一定程度的影响。

通过对当前房地产行业现状的分析，郁亮对新开工面积的增长进行了分析，他指出：“根据中国新开工面积的数据， 以2020年为基数，新开工面积已减少约 60%。按照这种下降速度，2023年全国房屋新开工面积约为2023年。 6.6亿平方米，这一水平已回到2006年。当前中国城市人口约定 9.2亿人，按此计算，人均新增开工面积仅为 0.7平方米，明显超卖。”

此外，郁亮还呼吁尽快落实房地产政策:“目前的政策已经在努力，希望已经出台的政策能够尽快落实到位，推动市场回归健康合理的水平。此外，盘活现有资产是对行业中长期发展影响很大的话题。我们也可以看到，7月24日的管理会议也提出了相关要求，这是对行业的鼓励，期待具体措施尽快出台。”

从中长远来看，万科总裁祝九胜对行业表现出信心。他提出，市场供需整体格局发生了根本性的变化。过去，企业的商业模式会以高杠杆的方式发生深刻的变化。房地产是国民经济的支柱产业，产业将回归正常发展轨道。

祝九胜说:“我们是农民，我们是农民。我相信努力会有一定的结果。从长远来看，我们有信心能够承受挑战，等待春天。”

二是将投资粒度细化到城市板块。

面临当前的市场环境，以财务健康为底线的万科在特殊时期更加谨慎。

资料显示，2023年上半年，万科短期债务占有息负债的比例降至历史低点14.2%；与此同时，经营现金流持续14年为正；拥有1221.8亿元的流动性资产，短期债务的覆盖率从年初的2.1倍提高到2.7倍。

据万科执行副总裁兼财务主管韩慧华介绍，2023年下半年，万科海外没有负债到期，2024年主要有三笔美元债到期，根据目前的汇率，总体上相当于110亿元左右。

为了应对短期市场压力，万科主要采取了三种措施:坚持量入为出，保持融资方式畅通多样，不断优化债务结构。韩慧华说:“短期市场压力很大，但万科已经建立了最坚实的底线，并做好了充分的准备。”

万科在房地产开发业务方面，无论是投资粒度，还是去库存，都表现出谨慎。

事实上，万科联席总裁张海在2021年收紧了投资征地标准。过去，投资额度根据每个地区的支付进行分配，倾向于安全边际较高的地区。现在，这种投资粒度已经细化到城市板块。

"项目开发经营容错度大幅缩小。“张海提出了开发业务的分析，从投资判断、客户洞察、市场定位到交易效率，现在需要一气呵成，中间的任何断点和断点都会带来无法承受的后果。他指出:“今年整体市场仍处于低迷和焦虑状态。万科从中微观观察到:第一，城市和城市的板块分化越来越严重。在一些市场表现良好的城市，相邻板块的价格流速也有10%-50%的差距。”

在库存方面，截至2023年6月30日，万科的库存账面余额为8417.96亿元，明显低于2022年底的9121.96亿元。其中，计提跌价总额为47.68亿元，明显低于2022年底的51.39亿元，包括已完工开发产品8.58亿元、新开发产品30.45亿元、拟开发产品8.64亿元。

在停止a股增发之后，万科还通过其它渠道筹集相应的资金来支持业务的发展。以REITs为例，万科负责服务业务的联席总裁朱保全指出，未来随着物流、商业、租赁住房REITs和房地产私募基金的推动，经营性房地产将逐步实现“投融建管退休”的闭环，万科经营服务业务的发展有望进一步加快，为公司的长期价值增长提供新的来源。截至2023年上半年，公司全口径经营服务业务收入267.3亿元，同比增长11.9%。

国金证券认为，万科开发清算面积&毛利率下降，业绩略低于预期。然而，各行业的商业服务业务保持增长趋势，有息负债结构得到改善。其中，短期有息负债占14.2%，较2022年减少6.3%。pct。资金成本降低，1H23新增资金成本3.73%。从而保持万科的“加持”评级。

作家|宋虹姗

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