“过关”龙湖

中金公司表示，龙湖已经告诉 2024 2008年到期的有息债务偿还明确安排，现金流压力可控。预计龙湖下半年经营业务恢复将更加灵活，购物中心和长期租赁公寓的现金流(包括征地费用)全年为正，为其整体现金流提供额外补贴。

 

文章/日常资本理论

龙湖集团上半年的业绩在各家内房进入深度调整期时令人眼前一亮。

八月十八日，龙湖集团公布了其2023年半年业绩：营业额620.4亿元。净利80.6亿元，毛利139.0亿元，毛利22.4%，核心权益后利润10.6%。

净利率为57.2%，现金为724.3亿元。贷款总额为2070.9亿元，平均贷款成本为年利率4.26%。；平均贷款期限为7.19年。合同销售额为985.2亿元，相应销售总建筑面积为579.9万平方米。

请注意，8月14日，龙湖集团偿还境内债券17亿元后，龙湖集团年内到期债务只剩下11月到期1.19亿元。。

2024年期满银团贷款将在年内提前偿还。

2023年上半年，国内房地产市场经历了先升后降的过程。由于积压需求的释放和政策效果的出现，第一季度市场活动的增加。然而，到了第二季度，购房者的房地产情绪急剧下降，房地产政策低于预期，市场未能继续复苏。

尽管整个行业面临着压力和挑战，但龙湖集团以其稳定的财务状况和优秀的管理水平在行业内脱颖而出。

在财务指标方面，龙湖的债务规模保持稳定，大幅下降。截至6月底，龙湖综合贷款总额为2070.9亿元，明显低于去年底。龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平在业绩会上表示:“虽然目前的融资环境非常不利，龙湖有实力增加有息债务，但我们的选择不会增加。”

公平地说，这真的不容易。自2022年以来，房地产市场进入了深度转型期，一些房地产企业的流动性压力一直在增加。到2023年下半年，房地产企业将面临明显的偿债高峰。

根据中指研究院的数据，2023年第三季度，房地产企业信用债到期约为1768亿元，海外债到期约为780亿元，总计2548亿元；第四季度，房地产企业信用债到期约为1122亿元，海外债到期约为690亿元，总计约为1812亿元。今年下半年，期满总额将达到4360亿元。

在债务成本方面，龙湖集团表现稳定，平均贷款成本为4.26%，平均贷款期限为7.19年。与去年年底相比，平均贷款期限为6.67年。可以看出，在过去的六个月里，龙进一步延长了债务周期。

龙湖集团的负债率(去除预收款)为61.9%，同比下降61.9%，在三条备受关注的红线指标方面，％，近五年来达到了最低水平。净负债率为57.2%(去年年底为58.1%)，保持了行业较好的水平，现金短期债务比例为1.96。这样，龙湖集团连续七年保持了“三条红线”的绿色水平。

董事长兼首席执行官陈序平(中)，高级副总裁兼房地产航线总经理张旭忠(右)，龙湖集团首席财务官赵轶(左)，

最近，龙湖集团引起了市场的关注，因为他们已经基本偿还了今年到期的所有债券，并开始提前偿还来年到期的银团贷款。据悉，截至2023年7-8月，龙湖已累计偿还企业债券83.7亿元，促使今年国内到期企业债券几乎全部结清，仅剩11月到期1.19亿元。据Choice金融终端数据显示，持续兑现的债券包括“16龙湖06”、 20龙湖拓MTN001A、“18龙湖03”、“20龙湖05”、“18龙湖04”。

此外，龙湖还提前偿还了2024年1月到期153亿港元的银团贷款中的72亿港元，并计划在今年内提前偿还所有剩余部分。陈序平在业绩会上表示，龙湖已经具备了短期内抵御风险的能力，中期保持了高质量的增长动力，长期具有可持续发展和周期性考验的力量。

龙湖做对了什么？

龙湖能够取得这样的成就，离不开它的发展战略。

在业绩会上，陈序平表示，房地产行业已经告别了高杠杆发展模式，不再依靠债务规模的增加来促进资产规模和销售额的增加。相反，实现高质量发展的关键是减少债务，提高资产质量，即“分子减少，分母增强”。

据了解，龙湖坚持稳健优先的战略，致力于一二线城市的商业地产，而不是规模扩张。虽然之前错过了三四线城市的发展机遇，销售规模一度不如行业前十，但在目前的房地产行业环境下，这种选择是明智的。

同时，龙湖具有前瞻性。当其他房地产企业通过高杠杆收购土地进行滚动开发时，龙湖找到了引擎换轨的方向。在“一个龙湖”的生态模式下，龙湖已经构建了开发、运营和服务三大业务板块，构成了“1” 2 “2”商业模式。

陈序平说:“开发板块规模大，周转快，但不稳定；运营是一项重资产积累的业务，稳定持续，毛利率高，但ROE低；服务是轻资产业务，ROE高，基本没有资产投入。”他认为，将这三个板块结合起来，可以让企业不再依靠债务规模的增长来促进资产规模和销售额的增长，同时保持高ROE。这是龙湖找到的新方向。

资料显示，上半年龙湖集团房地产开发业务表现稳定，实现营业额498.7亿元，交付物业总建筑面积383.2万平方米，开发业务清算毛利率14.3%。

同时，龙湖地产开发合同上半年销售同比增长15%，达985.2亿元，销售回报率超过100%，保持行业高水平。根据地区划分，长三角、西部、环渤海、华南、华中的销售额分别占整个集团的29.5%。、26.4%、22.7%、12.3%和9.1%。在这些城市中，一二线城市的销售额高达95%。

龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠认为，这一方面取决于其在上半年的供应方做了充分的准备。上半年龙湖可供销售的供应量为2400亿元，下半年将有800亿元的新供应进入市场，全年将提供超过3200亿元的供应。

另一方面，他们密切关注新项目的首次开放和去除情况。上半年，龙湖新项目首次开放和去除率达到70%。同时，他们也关注一些库存项目，尤其是现有的房屋项目，他们决心将其转化为现金流。高效的仓位交换将有助于他们改善盘面。

同时，经过多年的布局和经营，龙湖的经营业务成为新的利润增长点。2023年上半年，龙湖集团的经营收入由经营和服务业务组成，达到122亿元，同比增长10.4%。经营利润占一半以上，利润结构得到更好的优化。

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上半年经营业务板块不含税租金收入为63.3亿元。77.0%的商业投资、长租公寓等收入分别为77.0%、19.4%和3.6%。截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32个城市，累计开业经营商场81个，总建筑面积762万平方米(包括车位总建筑面积980万平方米)，总租金率为95.4%。截至本期末，龙湖商业已与6500多个合作品牌和400多个战略合作品牌合作。

另外，以物业管理、智慧建设为主的服务业务和其它不含税收入为58.4亿元，同比增长13.0%。与去年同期相比，服务业务及其它毛利率为31.9%。％。龙湖智创生活物业管理和商业运营业务稳步增长，期末总收入达到66.7亿元(合并抵消前)，权益后利润同比增长39%。在这些管道中，物业管道面积达到3.5亿平方米，客户满意度持续14年超过90%。管理项目81个，管理面积762万平方米。

土地市场斩获颇丰

由于销售状况保持稳定，仍然存在扩张能力，这也给龙湖的土地市场带来了一定的发展空间。

2023年上半年，龙湖成功获得20块新土地，总建筑面积257万平方米，权益建筑面积184万平方米。这类土地主要分布在上海、杭州、西安、成都、深圳等一二线核心城市。

截至报告期末，龙湖集团总土储面积达5489万平方米，权益面积达3816万平方米，约87%的销售价值集中在高能城市。

根据CICC的研究报告分析，龙湖集团的主要土储位于高能城市，今年致力于积极补充核心城市的土地。因此，预计由于高能城市销售的复苏，去化率和销售利润率有一定的上升潜力。

截至2023年6月底，集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元，面积约1570万平方米，为集团未来长期稳定盈利增长奠定了坚实基础。

与此同时，龙湖集团也回应了近期被邀请参加央行与中国证监会交流会议的情况。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，监管部门对民营企业表现出明显的关注和支持，明确指出要加强金融体系，支持优秀民营企业的合理融资需求。

同时，龙湖管理层还表示，集团每半个月都会召开一次压力测试会议，始终坚持底线思维，保持量入为出。目前短期债务占11%，通过开发贷款、商业物业贷款、中国债券增加等融资方式，提前安排到期债务，保持安全。今年的债务压力已经过去，预计明年到期债务将达到230亿元，美元债券将于2027年到期。

对于这一点，中金公司表示，龙湖已经 2024 2008年到期的有息债务偿还明确安排，现金流压力可控。预计龙湖下半年经营业务恢复将更加灵活，购物中心和长期租赁公寓的现金流(包括征地费用)全年为正，为其整体现金流提供额外补贴。

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本文来自微信微信官方账号“每日N资本论”（ID:jinrizibenlun），作者：探索白开水，授权发布36氪。

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