房价第四城降低了首付

原标题：停不下来！房价第四城，首付下降。

本文来自微信微信官方账号“城市财经”（ID:City-Finance），作者：余飞，36氪经授权发布。

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厦门降低了首付

日前，央视新闻披露，福州、厦门、成都、沈阳等城市拟调整优化近期限购政策，降低二套房首付比例下限。

果不其然，克而瑞福建于8月16日晚发布消息：

经银行确认，自8月16日起，厦门二套房贷首付比例由50%降至40%，支持改善性客户购房。针对二套房贷利率:商业贷款利率由LPR最低。 将80基点调整到LPR 60基点。

第二套房首付款减少10%，利率减少20个基点。

就拿一套总价300万元的房子来说，原来的政策首付要150万元，现在只要120万元，差30万元左右。

利率下降20个基点，以前是5%，现在是4.8%。按商业贷款200万元，等额本息30年计算。

在利率调整之前，每月按揭还款10736.43元，总利息为186.5万元。

利率调整后，每月按揭还款10493.31元，利息总额为177.8万元。

与前后相比，总利息减少了8.7万元，每月抵押还款减少了243元。

这种折扣，你觉得有用吗？肯定没用。

厦门从去年开始就在调整的路上，之前放开了岛外的限购，没有任何效果。去年厦门也有调整第二套首付的政策，但行业和市场反应不大。

逻辑很简单。降低首付其实就是增加杠杆，增加买家的贷款额度和负担，更不用说降低第二套房的首付了。在这种背景下，谁愿意买，而不是降低成本，反而增加买家的负担？

对降息来说，也是不痛不痒，一个月少还243元，这个好处，就是想要达到四两拨千斤的效果？

就厦门房市现状和经济现状而言，厦门急需实质性大招。

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厦门房市量价齐跌

厦门房市，怎么会有“冷”字？

厦门房市从去年开始一路下滑。

根据中原地产厦门研究院披露的数据，2022年厦门市17255套一手住宅，面积183.23万套。㎡，比去年同期下降48%。

辖区内只有岛内思明区增加，其他区减少，其中岛内湖里区减少36%，岛外翔安、姐妹、海沧减少50%以上。

价格方面，去年厦门岛上演了一场减价狂欢。减价几十万，大的几百万。比如岛内海峡国际社区一期3室2厅，去年2月上架，价格1650万。之后价格调整7次，降价351万。现在上市总价1299万，折算价7.8万左右。㎡。

这是厦门降级力度最大的房子。

国际贸易新天地130.92㎡3室2厅精装修源，房东降价170万元求成交。去年2月上市时，有1150万元。经过四次调价，目前上市价格为74855元/人。㎡，总价980万。

岛外二手房降价更为普遍。

2023年，厦门房市走位仍未改变。

众所周知，成都、西安、杭州、南京、广州、苏州、武汉等城市都在第一季度上演了小阳春。虽然时间短，4月份集体下跌，但至少有一个小高潮。

但是厦门的小高潮只有一个月，3月份卖出了3025套，4月份立刻跌破3000套，到7月份只卖出了1012套，创下去年以来的新低。

二手房也是如此，三月份卖出了3190套，之后一路下滑，七月份只卖出了1485套。

房价方面，看两组数据，一组是官方的，另一组是机构的。

根据国家统计局公布的7月份数据，厦门新房价格环比下降0.5%，同比下降2.5%。二手房环比下降0.6%，同比下降6.1%。同比下降位居全国第十。

可以看出，新房和二手房，无论是环比还是同比都在下跌，这意味着厦门的房价至少低于一年前。

机构方面，根据勾股大数据整理的数据，厦门房价在去年7月见顶后一路下跌，与今年年中的顶点相比，下跌了3.7%。

另外，根据厦门房地产联合网披露的数据，目前厦门挂牌的二手房绝大多数都在降价转让。

为什么厦门房市上演了这样的走位？

根本性因素是上一轮厦门房价上涨过多，上一轮牛市期间，厦门房价开始不顾后果式上涨。

厦门虽然头上副省级城市，计划单列市称号，但在经济实力、财政实力、人口规模等方面，却十分普遍。

但是这儿的房价，却和一线城市相比，远高于广州。所以，有人嘲讽厦门，一线房价，二线城市，三线收入。

尽管经历了一年左右的下跌，厦门目前的平均价格仍然高达5万元，仍然位居内地第四。

绘图：城市财经；数据：中国房价网

目前厦门GDP7802.66亿元，居住人口530.8万元，根本无法支撑如此荒诞的房价。

看看厦门的房价收入比，在全国排名第二。一个平均收入的人，一年只能买得起2.25平米，不吃不喝。如果他想买一套90平米大小的房子，他需要40年不吃不喝。如果算上吃喝，这辈子都不要想了。

一句戏谑的话“一线房价，二线消费，三线收入”，虽然有夸张之嫌，但总体上还是可以反映厦门城市的整体情况。

厦门之前的暴涨，主要是因为它美丽的自然环境和高水平的城市称号，让全国各地的炒房者疯狂涌入。此外，位于东南亚的闽南富豪热钱加注。

仅仅依靠厦门本身的购买力和实力，根本无法支撑。但是，当潮汐褪去后，热钱开始抽离，厦门房市怎么会继续？

所以，厦门后续房价没有第二条选择，只有一条降价的出路。

不管从厦门房价远远超过其市民的购买力来看，还是从厦门自身的经济产业走势来看，都是如此。

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厦门，工业空心化

厦门市GDP规模为3726.43亿元，在2023年上半年增长1.2%。

目前公布数据的主要城市中，1.2%处于垫底，而且是唯一一个增长率不到2%的主要城市。

绘图:城市财经；数据:各城市统计局；南昌和拉萨尚未披露数据

工业和出口连累是厦门GDP增速颤振的直接因素。

上半年厦门统计局披露，二是产业(广义制造业)增长1413.93亿元，减少6.2%。

细 在整个城市的35个工业类别中，12个行业实现了增长，增长面积为34.3%。换言之，另外23个工业类别是负增长。

出口方面， 上半年厦门市外贸进出口4800亿元，同比增长8.4%；在这些产品中，进口2567.1亿元，增长18.2%，出口2232.9亿元，下降1.1%。

出口下降1.1%。

其根本因素是产业空心化的结果。

根 根据厦门统计局披露的数据，2000年厦门三产分别占4.2%、52.7%、43.1%。最初，超过一半的厦门经济是由工业提供的。

到2010年，厦门三产的比例分别为1.10 50%、在这个时候，第二产业仍然带来了厦门GDP的一半。

看看2019年没有疫情冲击的情况，三产的比例分别为0.4%。、41.6%、58%。与2010年相比，第二产业下降了8.4。％，与此同时，第三产业(广义服务业)的比例增加了9.1％。

这个还没有结束，上半年厦门第二产业比例下降到37.9%，而第三产业比例上升到61.8。

确实有必要适度提升第三产业，削弱第二产业。毕竟发展第二产业是为了更好的发展第三产业。但是一定要记住，第二产业是第三产业的基石。没有第二产业，第三产业就是空中楼阁。

在第二产业持续下滑的背景下，厦门只有计算机、通信等电子产品产值突破千亿元，2021年达到3042.7亿元。

与此同时，近年来厦门受到工业集聚的影响，几大工业产品产量大幅下降。

在高峰期，液晶显示器的产量已从年产量的1.46亿片下降到去年的4460万片，膝盖被砍掉。

绘图：城市财经；资料：厦门市统计局

移动电话产量和数码相机产量，更是脚踝斩。

就手机产量而言，厦门高水平手机年产量为3592.45万部，自然无法与东莞、重庆等大型生产企业相比。然而，这种规模无法保持。去年手机产量仅为165.94万部，跌至高点零头。

绘图：城市财经；资料：厦门市统计局

在数码相机方面，去年年产量为533.07万台，仅为69.16万台。

绘图：城市财经；资料：厦门市统计局

一方面是经济震荡，产业陷入困境，另一方面是价格高，销量下降。

厦门的房价，还有别的选择吗？

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