楼市再现尴尬一幕，豪宅被砍到1.9折
来源丨叶檀财经（ID：tancaijing）
作者丨顾天杰
法拍豪宅 同名不同命
一套海景房，降价到多少才会有人买？
5折行不行？
3折够不够？
位于惠州惠东县的海景房楼盘九铭屿海给出的答案是：
1.6折海景房大甩卖
2022年5月8日，京东法拍上出现一套九铭屿海133.67平米海景房。
它的最终成交价65.5万，单价4900元一平米，相当于市场价的4.1折，只相当于买家买入时候价格的1.9折。
如果在贝壳找房网站上搜索，可以收到60套九铭屿海二手房源，均价9164元一平米，近30天带看4次，房屋总价在30万到300万不等。
他们的共同特点是：有价无市。
不要以为只有二三线滨海城市的远郊海景房，才能享受鬼城级别的待遇。
即使放到深圳这样的一线城市，一旦光环散去，海景房通常也是一地鸡毛。
2022年6月，深圳老牌半山海景豪宅天麓3区一栋200多平米的房子在阿里法拍上架，起拍价558万，最后无人竞价流拍。
这套房是上海浦发银行深圳分行名下，位于盐田区东部华侨城天麓3区莱茵庄园46栋A501房产。
原业主无力偿还债务，在2019年把这套房作为抵债房产转移给浦发深圳分行。
浦发银行从债主变成房东，多次尝试处置这套房。
天麓A501单价2.52万元一平米，其实不算贵，这是一套建筑面积223平米的复式住宅，2012年4月竣工后，一直保持着毛坯状态。
天麓豪宅也有过一段属于自己的高光时刻。
它连续2年选中国十大豪宅，由建筑大师理查德·迈耶亲自操刀设计。
开发商曾经推出过直升机看房活动，用于接待客户的春天号直升飞机，是19座的超美洲豹AS332L，在深圳轰动一时，风光无二。
天麓A501前后经历6次流拍。
最早于2018年9月上架，最初起拍价823万，评估价格在2019年3月达到1175万的顶峰，最后一次起拍价直降265万元，还是流拍了。
目前从贝壳找房网站上，只能找到少数几套天麓3区、6区和7区二手房，面积从223到353平米不等，单套总价在1231万到1944万不等。
中国过去20年大部分带营销噱头的房产开发项目，从养老地产、旅游地产、康养地产到特色小镇、海景度假，几乎都失败了。
面朝大海春暖花开，只存在于幻想里，现实之中就变成了另一幅景象。
唯一能保住豪宅尊严的方法，只有将它们转移到主城区，变成网红盘。
换一种叙述故事的方式。
7月21日深圳南山区网红豪宅华润城润府，在阿里法拍上经过155轮竞价，以3600万元拍出，面积191.1平米，折合单价18.84万/平米。
套豪宅起拍价2140万，单价11.19万/平米，低于目前市场参考价13.2万一平米。
同样是豪宅，同样是法拍房，城区豪宅秒杀了海景豪宅。
即使在同一个小区里，不同时间段拍卖出去的法拍房，命运也天差地别。
2022年2月10日，阿里法拍成交了一套华润城润府三期88.17平米住宅，成交价1199.65万元，不算税费和过户费，折合单价13.61万/平米。
这套房的拍卖过程十分艰难。
一拍流拍，二次拍卖吸引3人报名，最终成交价也只是在二手房参考价附近。
当时深圳楼市走势并不明朗，市面上一度传出深圳南山区网红盘走下神坛的论调。
有一个信息不能忽略：
华润城润府三期2018年开盘，房子不满五年要收取接近100万的豪宅二手税费，因此第一次流拍，主要是因为总成本高达1500万。 仅仅过了5个月，同一小区新上架的大户型法拍房价格飙升到3600万，这套191.9平米的大户型，成交单价比2月的小户型，每平米高了5.3万元。
高净值人群的信心又回来了，重新在主城区豪宅区抱团。
贝壳找房显示，目前华润城三期有11套在售二手房，基本以86到89平米的两室一厅为主，少量149到151平米的两室两厅，总价在1149万到1996万不等。
尽管2022年深圳新房供应量充足，但区域分化依旧很大。
克而瑞数据显示，南山区依旧供不应求，光明、龙华、宝安区供应量较大。
主力成交区域是南山，华润城、前海润峯府等项目带动成交，均价也主要是高价盘和热点网红盘助力拉升上去的。
对于一线城市来说，高净值群体最终还是会涌向优质资产，城区豪宅既能抗通胀保值，又能自住度假，比偏远的海景房有价值得多。
从刚需到改善再到豪宅 回归常识
减少数量，提升质量。
不止是高净值富豪，开发商和政府也这么想。
上海第二轮集中供地刚结束不久。
这次合计供应34块地，总成交780亿，平均溢价率4.49%。
奉贤和嘉定是第二轮的供地大户。
第二轮土拍继承了首轮土拍热度，13幅地块进入一次报价阶段。
保利发展和越秀地产联合拿下的嘉定区嘉定新城马陆南社区JDC1-2301单元23-01、29-01地块，溢价率9.81%。
这块地特点是配套齐全，既有优质教育、成熟商业和医院，而且交通便利，距离轨道交通11号线不到1公里。
上海土拍第二天，上海城投旗下城投控股全资子公司城投置地，拿下长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块。
成交楼面价10万一平米，房地联动价16.3万一平米。
这块地位于上海长宁低密度住宅核心区，非常稀缺。
周边交通便捷，居住氛围浓厚成熟，生活设施配套完善，属于优质核心资源。
国企依旧是这一轮的拿地主力军。
招商蛇口、保利发展两家央企实力雄厚，各拍得5幅地块，占比总数的近30%。
上海本地国企再次扛起大旗，上海城建、上海城投、奉贤发展、上海建工都有收获。
越来越多的实力雄厚的国有企业，也参与到了拿地造楼的行业里，比如南昌市政、大众和上海纺织。
在房地产收缩和精细化运营前夜，楼市正在全面回归两个字：
常识
如果仔细观察北上广深的豪宅，会发现一个有趣的现象：
豪宅总价和均价呈正相关，总价越高均价越高。 1亿及以上:不看单价看总价； 5000万豪宅:单价比3000万每平米贵3到4万； 3000万豪宅:单价比2000万每平米贵2万； 1000万及以下:每平米均价趋于稳定。
这也符合优质稀缺豪宅在高净值人群心中的定位。
财富马太效应越明显，房屋总价越高，单价也越高，更显示出这套豪宅的独特价值。
简单来说就是，未来豪宅内部也会分化，好的更好，贵的更贵。
北上广深和日本、韩国、美国的豪宅相比，最大区别在于中后期的维护与保养投入，国内豪宅的建筑时间普遍较短，投入的翻新成本总体低于海外豪宅。
当刚需、改善和豪宅买家，连同政府和开发商，都一起重新回归城市最核心资产的时候。
房地产行业，距离见底就不远了。
版权说明：
本文仅代表作者个人观点，版权归原创者所有。部分图片源自网络，未能核实归属。本文仅为分享，不为商业用途。若错标或侵权，请与我们联系删除。
本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。
免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com